Как формируется плата за содержание и ремонт жилья?

Почему в квитанциях заложены средства на финансирование ремонта, а его нет? Почему в случае протечек и аварий мастера управляющих компаний ставят заплатки на крыши и «хомуты» на трубы, но не заменяют крыши и системы водоотведения? И вообще, почему тарифы управляющих компаний разнятся с нормами, просчитанными в мэрии? Жалобы поступают в основном в Администрацию города, куда мы в первую очередь и обратились.

Нормы, установленные городом

Администрация города действительно устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилья, но не для собственников, а для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. То есть для тех, кто по разным причинам не счёл нужным заниматься приватизацией жилья, - объяснил Дмитрий Ващишин, начальник управления экономического анализа и тарифной политики департамента городской экономической политики.

Постановление Администрации города Омска от 23 ноября 2010 года № 1127-п «О плате за содержание и ремонт жилого помещения» не является рекомендацией собственникам помещений по установлению размера платы, поскольку при управлении многоквартирными домами управляющей организацией или жилищным кооперативом Жилищным кодексом определен свой порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме устанавливают перечень работ и услуг для данного дома и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответствующий перечню, на общем собрании. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В состав общего имущества входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, чердаки, технические этажи, технические подвалы, инженерные коммуникации и оборудование. Исходя из перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В связи с изменениями жилищного законодательства, начиная с 2011 года, предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение органами исполнительной власти не устанавливается. То есть, размер платы является результатом рыночных отношений, поскольку носит договорной характер.

Размер платы, установленный Администрацией согласно постановлению от 23 ноября 2010 года № 1127-п, по утверждению Дмитрия Ващишина, является экономически обоснованным. Он был подсчитан методом индексации, исходя из размеров платы прошлого года, с учетом изменений в законодательстве, роста стоимости материалов, ГСМ, увеличения цены на вывоз и утилизацию твёрдых бытовых отходов и т.д.

Кроме того, надо учитывать, что при установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственниками помещений на общем собрании собственников помещений в размере, отличном от указанных в постановлении, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в размере, определенном решением общего собрания собственников помещений.

Многие собственники считают, что размер платы, установленный мэрией, нельзя изменить. Это абсолютно не так. И даже если УК предлагает взять их за основу, то не факт, что размер платы за содержание и текущий ремонт жилья, установленный согласно постановлению Мэра, не будет изменен.

- Установленный нами размер платы – это усреднённый вариант. Ряд управляющих компаний учитывают наши данные, однако имеют полное право на изменение структуры и размера платы. Согласитесь, что суммы на содержание и ремонт дома, только что сданного в эксплуатацию и того, которому уже лет 60, будут сильно разниться. В любом случае, управляющая компания может увеличить или уменьшить размер оплаты только с согласия собственников, - отметил Дмитрий Ващишин.

Администрация предоставила нам перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения в постановлении от 23 ноября 2010 года № 1127-п (для многоквартирного дома, имеющего все виды благоустройства, оборудованного лифтом и мусоропроводом, с учетом затрат на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования):

На самом деле

Абсолютно согласен с позицией мэрии Александр Шпаков, генеральный директор УК «Жилищниик 6», почётный работник ЖКХ России: УК обязана доносить до собственников структуру тарифов. Другое дело, что она может варьироваться в зависимости от набора услуг, утверждённых жильцами. У каждого дома своя затратная смета, которая должна быть экономически обусловлена и утверждена собственниками.

«У жильцов, дома которых находятся в ведении УК «Жилищник 6», на мой взгляд, вопросов по прозрачности структуры тарифов, не возникает, - говорит Александр Михайлович. - Потому что каждый второй понедельник месяца мы собираем старших по подъездам, которым экономист раздаёт поквартирные лицевые счета. И в каждом документе подробно расписаны общедомовые и индивидуальные доходы и расходы. То есть каждый месяц наши собственники получают эту самую структуру тарифов «с доставкой на дом». Поэтому и вопросов нет».

Анатолий Русавский, директор ООО «УК Жилищник - 3» отметил, что придерживается экономически обоснованного тарифа, рекомендованного специалистами администрации города. «Но, при этом, я убеждён, что усреднённые цифры нельзя применять для всех домов без разбора. Есть дома, которым по 40 и даже по 60 лет, а есть новостройки. Степень износа инженерных коммуникаций, состояние подвалов, кровли и т.д. в старых и новых домах требует абсолютно разных капиталовложений.

Далее. Вокруг разных домов разная площадь прилегающих территорий: где – то земли много, больше газонов, где – то, наоборот, преобладают заасфальтированные придомовые участки. Если во всех этих случаях придерживаться тарифа, заложенного на содержание этих земельных участков, то страдать будет и управляющая компания (дворнику работы прибавляется, а дополнительных денег взять негде) и жители (степень чистоты таких территорий оставляет желать лучшего). Я считаю, что надо по каждому дому установить тариф с учётом тех работ, которые там необходимо проводить. А для этого провести анализ состояния каждого дома. Это большой объём работ. Требует много времени. Но если провести такую инспекцию вовремя, то в последующем будет намного легче».

Во многом с такой позицией согласна Олеся Воропаева, генеральный директор ООО «УК «Левобережье», но она уточняет: «Мы, безусловно, соблюдаем перечень работ и услуг, рекомендованный администрацией города, поскольку он определён в соответствии с нормативными документами, регламентирующими эксплуатацию жилого фонда. При заключении договоров с собственниками жилья мы ориентируемся на предельный размер оплаты согласно перечню рекомендованных услуг и работ. В этом мы не первопроходцы. Во многих регионах страны управляющие компании применяют такую практику. Этот перечень может быть даже расширен, если жители изъявят желание на предоставление дополнительных услуг. Например, в домах, где есть арендаторы, дополнительные средства от аренды могут быть направлены на охрану, и т.д.

Жители типовой девятиэтажки с мусоропроводом платят 15 руб. 72 коп., и эта цифра не меняется, но в самой структуре тарифа изменения допустимы. Например, деньги за уборку мест общего пользования можно перенаправить на текущий ремонт. Но, что важно, эти перераспределения (в меньшую сторону) не могут касаться текущего ремонта, обслуживания внутридомового газового оборудования, обслуживания лифтов, одним словом, расходов на техническое обслуживание дома.

В обязательном порядке мы делаем перерасчёт за неоказанную услугу, например, если в домах нет техничек. В этом году предложили собственникам перенаправить средства по уборке мест общего пользования (там, где эта услуга не может быть организована) на текущий ремонт. Многие согласились на усиление данной составляющей. Ведь сегодня на текущий ремонт направляется до 15% из тарифа. Этого недостаточно. Мы предлагаем собственникам сделать перераспределение внутри статей, и они принимают наши аргументы. В свою очередь все, кто посчитал, что им этого не нужно, в феврале получат перерасчёт, а в дальнейшем плата за эту услугу выставляться не будет.

В январских квитанциях на обратной стороне мы полностью расписали структуру тарифа. Раньше эти сведения предоставляли уполномоченным представителям собственников, но не всегда собственники получали эту информацию в полном объёме, поэтому мы приняли решение доводить её таким образом до сведения каждого. Сегодня жители активно и бурно высказывают нам свою позицию, а это значит, что все собственники проинформированы о структуре тарифа управляющей компании».

Александр Бурых, заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ «Сервис»: Позиция мэрии кажется верной только на первый взгляд. Давайте разберёмся подробнее. Например, взять в структуре тарифов, предоставленных администрацией, строку о ремонте и замене окон в местах общего пользования, где заложена сумма 0, 05 рубля. Проведём простой расчёт: 0, 05 х S пятиэтажного четырёх подъездного дома (3500) х 12 месяцев = 2100 рублей в год. От этой суммы отнимаем НДС (18%) и получаем 1722 рубля. И теперь давайте подумаем: много это или мало? Ведь сюда заложены и работа специалистов, и транспортные расходы, и налоги, и материалы. А как быть с такой строкой тарифа, как проведение текущих осмотров и устранение незначительных неисправностей? Какие сюда входят осмотры, сколько, как часто?

Постановление правительства № 491 включает очень внушительный перечень работ по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома. А что на самом деле можно сделать на те деньги, которые платит житель, можно понять, если объединить усилия специалистов департамента городской экономической политики и практический опыт управляющих компаний.

Жить по правилам рынка

Позиция мэрии в этой ситуации проста. Есть два участника рынка – собственник и УК. Поэтому все претензии необходимо, в первую очередь, предъявлять управляющей компании. Если какая-то услуга не оказывается или качество её оставляет желать лучшего, отношения нужно выяснять напрямую: например, направить письменное заявление с требованием возобновить предусмотренные договором услуги и о перерасчете платы за период отсутствия воды, вывоза мусора и т.п. Ссылки представителей УК на то, что она расторгла договор по ремонту или вывозу мусора, поэтому «нет пока такой возможности», не принимаются.

Важно понять одно: собственник вправе требовать, чтобы УК отчитывалась ему о выполненной работе и согласовывала перспективные планы работ. Это рынок, и терять объем обслуживаемого жилищного фонда не хочется ни одной управляющей компании.

Но и жильцы должны понимать, что они – СОБСТВЕННИКИ. И отвечают не только за свои «квадраты», купленные или приватизированные, а за весь дом вместе с его подвалами, крышами, лифтами, коммуникациями, и здесь нельзя занимать позицию «я живу на втором этаже, поэтому протекающая крыша меня не интересует». Как говорят сами руководители УК, только там, где активны старшие по дому или какая-то инициативная группа, и ремонты производятся, и зелень высаживается, и детские городки строятся.

Если жильцы дома решили разобраться, почему и как изменяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, начинать нужно с изучения договора управления. В договоре управления обязательно должен быть указан порядок определения платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок разрешения споров, порядок изменения условий договора.

Если остаются вопросы, необходимо запросить структуру платы в управляющей компании (написать заявление руководителю управляющей компании).

Под лежачий камень вода не течет, это давно известно. А мы почему-то стараемся руководствоваться другим принципом – «моя хата с краю». Не получится. Именно там появится сформированный рынок услуг ЖКХ, где будут эффективно взаимодействовать собственник и управляющая компания.

Смотрите также:

• Перемены на тарифном фронте: Насколько подорожает квартплата? →
• Какие изменения ждут омичей в коммуналке в 2014 году? →
• Тарифы: За что мы платим? →