Омичам рассказали, как правильно выбрать форму управления домом

Изменилось законодательство – изменились люди. Муниципальное и государственное жильё перешло в собственность граждан, которые впервые столкнулись с необходимостью самостоятельно принимать решения по сохранению своей собственности, выбирать способ управления жилым домом.

   

   

Жилищный Кодекс РФ предлагает три варианта управления многоквартирными жилыми домами: договор с управляющей компанией, создание ТСЖ или непосредственное управление собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Активист и товарищи

При создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) собственники вступают в долевое владение всем домом.

– Основная задача ТСЖ – стать для граждан партнёром, чтобы было светло, тепло и чисто, и при этом уберечь собственников от лишних трат, – считает Александр Дементьев, председатель ТСЖ «Дельта». – Можно использовать для этого разные возможности, например, мы добились получения губернаторского гранта и отремонтировали на эти средства крышу, добавив к ним еще небольшую и посильную для жителей сумму. С неплательщиками стараемся договариваться, потому что суды – это неэффективно, можно получить положительное решение, но потом очень долго ждать поступления платежей.

– У нас большой новый дом на 414 квартир, – делится собственным опытом  Светлана Петрова, инженер ТСЖ «Заря», – дом сдавался в три очереди, причем две обслуживались ТСЖ, а последняя очередь – управляющей компанией. Возникали определенные сложности взаимодействия, в итоге теперь весь дом полностью находится под управлением нашего ТСЖ. На мой взгляд, для управляющей компании получение прибыли все же первостепенно. ТСЖ заинтересовано в снижении затрат, поскольку мы сами собственники жилых помещений в управляемом доме, сами хотим жить опрятно. С неплатежами тоже сталкиваемся постоянно, но я тоже считаю, что суды – это не решение проблемы. Наших жильцов устраивает такая форма управления, как ТСЖ, у нас организовано круглосуточное дежурство, диспетчерская служба, работать иногда приходится даже ночью, чтобы вовремя устранить возникшие неполадки.

Большому кораблю…

Основная часть домов на территории города находится под управлением крупных и мелких управляющих компаний.

Оксана Севастюк, генеральный директор ООО УК «ЦентрЖилСервис»:

   

   

– ТСЖ – неплохая форма управления, но она будет функциональна только на домах с большой площадью и высоким уровнем рентабельности. Что же делать обычным пятиэтажкам? Им попросту не хватит средств. Здесь единственным выходом напрашивается взаимодействие с управляющей компанией. Работа любых управляющих организаций сегодня усложнена действующим законодательством и недовольством граждан, хотя зачастую это всего лишь непонимание реальных процессов работы. У нас в обслуживании около 100 домов, нужен постоянный контроль и внимание, непрерывная работа с гражданами. За годы работы уже есть солидные положительные тенденции. Например, социальные акции, которые мы проводим бок о бок с собственниками жилья, помогают наладить нам контакт, найти понимание, без которых невозможна результативная работа. Недавно мы организовали сбор макулатуры, что не только разгрузило систему вывоза мусора, но и позволило жильцам избавиться от ненужного мусора, а также сэкономить свои кровные. Люди остались довольны. Они принимали в этом участие лично, делали конструктивную работу. Сегодня всё больше растёт качество обслуживания, что влечёт удовлетворенность нашей работой у населения. Есть ещё один момент. Часто собственники не понимают, что жилому комплексу необходимы не клумбы, к примеру, а ремонт несущих конструкций, инженерных сетей. Собственники этого не видят, зато видят некрашеные перила. Но ведь тут уже стоит вопрос общей безопасности. Однако управляющая компания может только внести свои предложения, а уже потом собственники принимают решение. Нужно слышать друг друга. Можно и 50 копеек запланировать, но тогда бессмысленно требовать результатов работы, если нет физической и материальной составляющей.

Александр Шпаков, директор ООО «Жилищник–6»:

– В работе мы опираемся в основном на взаимодействие с общественностью, с КТОСом, они всегда идут на встречу. Они обладают ценным опытом, временем и знаниями, это нужно использовать. Совместными усилиями мы готовим дома к городским конкурсам, и вот уже второй год подряд наша работа отмечается комиссией. По Центральному административному округу занимаем первое место, по городу – второе.  Проблему уборки мусора, например, мы решили другим способом – приобрели в лизинг импортный мусоровоз, который прессует мусор, что очень выгодно – меньше расход топлива, трудозатрат.

–  Мы работаем на территории непосредственно с людьми, – соглашается с коллегой Оксана Севастюк, – любые сэкономленные средства можно направить на те же клумбы. Мы тоже работаем с КТОСами, которые нацелены на диалог. Им ближе проблемы, поэтому КТОСы сами подсказывают нам те моменты, на которые нужно в первую очередь обратить внимание.

Александр Лихачёв, председатель Омского регионального общества потребителей в сфере ЖКХ:

 – Способ управления определяется спецификой законодательства, действующего в данный момент. До

2005 года мы полагали, что наиболее выгодно было создавать ТСЖ. С момента вступления в силу нового Жилищного Кодекса РФ в 2005 году ТСЖ поставили в один ряд с управляющими компаниями, в том числе и по налогообложению, но расходы-то у них в разы больше, а доходов меньше. Кроме того, Федеральный закон № 122 запретил делать ТСЖ больше, чем на одном доме. К примеру, средняя управляющая компания обслуживает 50 домов, а ТСЖ – 1. Я считаю, что наиболее эффективно непосредственное управление жилым домом. Если все же выбирать управляющую компанию, то крупную, в которой имеются материальные ресурсы и производственно-техническая база. Если работа компании не устраивает, жильцам рекомендую действовать по схеме: поговорить с управляющим, если результата нет, то либо в суд, либо попросту провести собрание и сменить УК, тем более в городе острая конкуренция – 86 управляющих компаний. Очень важно, чтобы был избран совет дома и активный представитель собственников помещений. Чтобы конфликтов с населением стало меньше, руководство и учредители управляющих компаний должны общаться с населением.

Ольга Горбунова, заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Омской области:

– Мы тоже всегда рекомендуем управляющим компаниям взаимодействие с жителями. Например, начался отопительный сезон, звонят собственники и жалуются на отсутствие тепла, мы обращаемся к управляющей компании с соответствующим вопросом. Если компания всё равно не идет навстречу – мы заставим организовать поступление тепла в данный дом.

Конструктивный диалог

 По мнению Александр Захарова, председателя домового комитета по адресу 6 Линия, 96, с людьми надо работать, именно это называется красивым словосочетанием «договорные отношения».

– У нас в доме большинство жильцов – пенсионеры, но мы за 2, 5 года работы уже заменили батареи, тепловой узел, поставили общедомовые приборы учета, все квартиры обеспечены счётчиками, заменили систему холодного и горячего водоснабжения и многое другое. Люди готовы дополнительно собирать деньги, если будут уверены в том, что они пойдут в нужное русло. Как мы работаем? Садимся и с управляющей компанией отмечаем, что делают и что не делают; договариваемся оставить тариф прежним, но уговариваю собственников платить сверху ещё по 2 рубля с условием, что будет проведена уборка на чердаке, наведён порядок в подвале или какие–то другие виды работ. Однако проблема, на мой взгляд, в другом. Население бедствует, платёжеспособность очень низка, нагрузка платежей растёт, а зарплата нет – инфляция галопирует. Это и заставляет человека не платить.

Наталья Яценко, исполнительный директор НП Управляющих организаций в ЖКХ, считает, что нет культуры проживания вместе.

– Люди не готовы быть собственниками и не будут готовы никогда. Неумение и нежелание отвечать за собственность не позволят понять, что проблему нужно решать. Во всём мире нет такой практики, чтобы все граждане были собственниками, только у нас. Мы первопроходцы в этом плане. От управления никуда не деться. Всегда нужна квалифицированная помощь.

– Собственники зачастую не понимают, что весь жилой комплекс – это собственность, – добавляет Александр Дементьев. – Например, делаем крышу, жители нижних этажей возмущаются, мол, зачем она нам, на нижних этажах появляются блохи – верхние кричат, что не будут платить деньги за вызов санэпидстанции.

Пусть меня научат

– Прежде всего, у нас должен быть сформирован институт собственников, культура и самоорганизация граждан, – считает заместитель председателя Омского городского Совета Алексей Сокин, – в доме должно быть организованное сообщество, управляющие должны заботиться о своей репутации, исполнять социальную миссию. Практику конструктивного диалога мы стараемся внедрить на занятиях в нашей «Школе управдома». Выпускники получают определённый набор знаний, который позволит вести отношения с управляющей организацией на профессиональном уровне. Уже 15 выпускников школы организовали ТСЖ. Можно и сейчас присоединиться к занятиям, которые проходят по воскресеньям (запись по телефону 31-05-11). Приглашаем членов домовых советов, председателей домовых советов, председателей ТСЖ и других желающих пройти обучение. Необходимо наличие документа, подтверждающего статус. Легче всего взять шашку и пойти воевать с управляющей компанией, та прикроется щитом из существующих законов. Это не решит проблем. Обществу пора научиться взаимодействию, а не пикироваться друг с другом.

Игорь Грабеленко, председатель НП «Ассоциация собственников жилья»:

– Я сам закончил «Школу управдома», теперь мы организовали ассоциацию, куда может прийти каждый и получить бесплатную консультацию по жилищным вопросам.

При выборе способа управления для своего дома нужно учесть множество различных факторов: площадь дома, состояние, местонахождение, платёжеспособность жильцов, уровень понимания существующих проблем. Способы разные, в каждом есть свои плюсы и минусы, но самое главное – с пониманием относиться к возникающим проблемам и научиться вести конструктивный диалог, который поможет добиться позитивных результатов.

Смотрите также:

• Бремя коммуналки: Омичи против «крепостного права» в ЖКХ →
• Действовать по закону: На кого равняются жилищники? →
• ТСЖ или УК? Как собственникам управлять своим домом →