aif.ru counter
400

ТСЖ или УК? Как собственникам управлять своим домом

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 16. АиФ в Омске 20/04/2016
Организовать жителей - задача не из лёгких.
Организовать жителей - задача не из лёгких. © / Александра Горбунова / АиФ

«В Омске зарегистрировано 452 ТСЖ, ещё 89 - в районах Омской области, - поясняет Марина Герлейн, заместитель руководителя госжилинспекции. - При этом Жилищный кодекс предусматривает только два способа легитимного управления. Для одного дома - это ТСЖ, а группу домов призваны обслуживать управляющие компании». Какой из этих двух способов эффективнее – разбирался «АиФ в Омске»

Дебет с кредитом

В настоящее время в Омске лишь в 15% жилого фонда сформированы ТСЖ , 75% домов обслуживаются управляющими компаниями. И закон призван ограничить полномочия тех товариществ, которые обслуживали большое количество домов, извлекая прибыль. По данным госжилинспекции Омской области, чаще всего граждане жалуются на руководителей ТСЖ, ссылаясь на неэффективность распределения финансов. И в кризисное время таких явлений становится больше.

Неудивительно - собственники почти не знакомы с Жилищным кодексом и практикой оказания коммунальных услуг. Многие после образования товарищества решают максимально снизить тариф, а потом этих денег ни на что не хватает.

Экономическая выгода для ТСЖ пропорциональна площади дома и, соответственно, финансовому обороту. В тариф придётся включить оплату работы дворника, технички, инженера, бухгалтера, руководителя. Важно не забывать о наличии аварийно-диспетчерской службы, которая бы круглосуточно следила за эксплуатацией дома, и платить ресурсникам. Если учесть, что на каждый дом приходится до пятой части неплательщиков, управляющей компании, обслуживающей дома по «оптовому» принципу, с такой задачей справиться в десятки раз проще. Да и персонал квалифицированный.

«Главный плюс при работе с УК в том, что большинство рутинных вопросов, связанных с обслуживанием дома, решаются без непосредственного участия жильцов. Второй момент: даже при наличии должников в доме обслуживание не прекращается ни на минуту. УК, несмотря на собственные риски, может выполнить все принятые на себя обязательства по надлежащему содержанию жилья, и у компаний в любой момент есть резерв финансов и кадров для ликвидации аварийных ситуаций, - рассказывает Оксана Севастюк, председатель координационного совета управляющих компаний СРО НП «Содействие развитию ЖКК».

Главное - сплочённость

Чтобы в доме не возникало сбоев при эксплуатации, за порядком следует вести круглосуточный контроль. Такую роскошь могут себе позволить разве что зажиточные владельцы домов бизнес- или премиум-класса. И она не под силу жильцам большей части омских многоэтажек.

«В прошлом году жителям запретили непосредственное управление, - говорит Александр Лихачёв, председатель правления ОО «Общества потребителей в сфере коммунального комплекса». - Тенденция показывает, что мы идём по пути укрупнения бизнеса, создания целых монополий, и крупным компаниям осталось поглотить мелкие. Этот итог неизбежен. Даже ресурсным организациям проще вести расчёты с десятком управляющих компаний, нежели возиться с тысячами мелких ТСЖ».

Ресурсным организациям проще вести расчёты с десятком управляющих компаний, нежели возиться с тысячами мелких ТСЖ.

Ради экономии товарищества начинают кооперироваться с себе подобными организациями. Но при этом теряется индивидуальный подход к каждому жильцу - главный козырь ТСЖ. И такая модель управления уже напоминает принцип создания той же УК.

«Дело в отношении самих собственников к проблемам дома. Мы до сих пор ждём, что кто-то придёт и наведёт полный порядок. Для максимально эффективного управления многоквартирным домом достаточно актива из пяти человек, которых бы действительно волновали проблемы владельцев, они могут эффективно решать вопросы и с персоналом УК, и находясь в ТСЖ, - поясняет Дмитрий Багров, руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ. - Инициативная группа просто не должна терять своей сплочённости при решении важных проблем».

Налаживайте диалог

Управляющей компании благодаря штату опытных специалистов и финансовой стабильности проще содержать дом в порядке и обслуживать на постоянной основе, а не по остаточному принципу.

Лариса Овсянникова

«Не забывайте, что управляющие компании находятся в зоне лицензионного контроля. За нашей работой пристально наблюдают надзорные органы, государство. В минувшем году специалисты всех омских управляющих компаний проходили обучение, сдавали квалификационные экзамены, получали документы. С определённой периодичностью наши сотрудники проходят обучение, чтобы рабочий процесс соответствовал всем современным тенденциям отрасли, - рассказывает Лариса Овсянникова, заместитель генерального директора ООО «УК «ЦЕНТРЖИЛСЕРВИС». - Товарищество собственников жилья (как правило, в противовес) предоставлено само себе. И часто проблемы жильцов здесь не решаются оперативно и разумно. Нередко решение принимает один человек, остальные жители вынуждены идти на поводу его эмоций.

Если вы хотите непосредственно принимать важные и нужные решения по содержанию и обслуживанию вашего жилья, создайте совет дома - инициативную, неравнодушную группу. Но выполнение квалифицированных работ всё же лучше отдать в руки профессионалов. По крайней мере, всегда будет с кого спросить результат, не придётся портить личные взаимоотношения с соседями, отстаивая своё мнение.

Управляющая компания трудится по налаженной схеме, в штате всегда хватает специалистов, в базе - специальной техники для проведения ремонтных и уборочных работ. Если в какой-то экстренной ситуации УК недостаёт рабочих рук, мы всегда можем обратиться к коллегам за помощью. 

Даже с точки зрения перечисления платежей работать с УК проще - у любого жильца дома всегда есть выбор среди банков и десятков способов оплаты. А ТСЖ обычно заключает договор только с одним банком. Плюс в структуру платежа со стороны УК уже включён процент на перечисление, и вы, как правило, не платите больше, чем указано в квитанции. А вот если вы переводите деньги на счёт ТСЖ - придётся каждый раз переплачивать банковские проценты и комиссии.

Необходимо, чтобы у компании были отзывы о работе, ваше мнение ей на самом деле важно. Тогда специалистам проще выстроить схему взаимодействия и график обслуживания  дома, составить перечень услуг.

Так что в случае, когда вы просто недовольны деятельностью своей управляющей компании, постарайтесь призвать её к ответу, изменить ситуацию. Налаживайте с ней конструктивный диалог. Выстроить отношения равноправных партнёров можно всегда».

Доверие – профессионалам

Сегодня среди омских ТСЖ наблюдается волна обращений для заключения договоров с управляющими компаниями.

И если несколько лет назад люди стремились отделиться и создать непосредственную форму управления многоквартирным домом, то сейчас начался обратный процесс. Так считает Олеся Воропаева, генеральный директор ЗАО «УК Левобережье»:

Олеся Воропаева

«Нередки случаи, когда омичи, «наевшись» амбициями одного человека, возглавляющего ТСЖ, обращаются за услугами к профессионалам.  Иногда и сами управленцы идут заключать договор со специализированной коммерческой компанией, таким надоело недоверие соседей, жителей дома. И добрые, приятельские отношения между собственниками ТСЖ перерастают в конфликтные: люди не могут прийти к единому решению по многим вопросам содержания и обслуживания своего жилья. Ведь недоверие жителей в вопросе распоряжения их финансами и, соответственно, недовольство  управляющей компанией, товариществом собственников жилья рано или поздно проявляются. На самом деле призвать к ответу проще именно управляющую компанию - достаточно обратиться с заявлением в контролирующие органы. Недоверие неискоренимо, но выстраивать сугубо деловые отношения, добиваться результата проще с коммерческой компанией, чем с соседями по площадке.

Если смотреть в другом разрезе, то управляемый рынок - это всегда порядок. В конце апреля в Омске пройдут высокотемпературные испытания инженерных сетей. Итоги этой процедуры войдут  в паспорт готовности нашего города к следующему отопительному сезону. Поэтому в период испытаний управляющие компании работают в режиме полной готовности, на каждый дом отведён дежурный специалист. При этом под контроль управляющие компании берут и все омские ТСЖ. В аварийных случаях они не смогут достойно выйти из ситуации.

А чтобы деятельность ТСЖ была эффективной с финансовой точки зрения, собираемость платежей среди жильцов не должна быть ниже 98%. Иначе предприятие обернётся финансовым крахом - вы не сможете вовремя рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями, проводить текущий ремонт, поддерживать инженерные сети в отличном состоянии. Управляющим компаниям, обеспеченным гарантийным капиталом и финансовым запасом прочности, проще вести финансовые дела и выделять средства на текущие нужды дома». 

Смотрите также:

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах
Роскачество