В чём основные сложности покупки квартир на вторичном рынке?

«При покупке вторичного жилья стоит помнить, что каждая квартира имеет свою историю. Для того чтобы убедиться в чистоте и законности сделки, следует обращаться к профессионалам. Нотариус сможет проверить чистоту сделки и провести правовую экспертизу документов. Проверить досконально историю квартиру достаточно сложно. Однако у нотариуса есть для этого определённые возможности. Прежде всего специалист проверяет документы, на основании которых жилое помещение принадлежит продавцу. Иногда возникают сомнения. Например, если договор составлен на нескольких листах, но не скреплен подписями сторон, нотариус может запросить справку из ЕГРН о содержании правоустанавливающего документа. 

Если сомнения нотариуса не развеяны, например, если квартира в течение короткого срока несколько раз продавалась, специалист вправе запросить выписку о переходе прав на объект недвижимости, - рассказывает нотариус города Омска, кандидат юридических наук Ольга Фрик. - Однако и этот документ содержит не всю информацию, которая может влиять на права владельца квартиры. На права владения квартирой могут влиять различные обстоятельства. Например, речь может идти о гражданине, зарегистрированном в жилом помещении на момент приватизации, отказавшемся от участия в приватизации и в силу этого сохраняющем право проживания в квартире даже в случае ее продажи. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нотариус запрашивает развернутую копию лицевого счета на квартиру или поквартирную карточку.

Если документом, подтверждающим право собственности продавца, является документ заверенный нотариусом, то проверить его подлинность нотариус может с помощью единой информационной системы нотариата.

Ещё одна опасность - недействительная сделка. Такое случается, когда договор нарушает права других лиц. Нотариус устанавливает, чтобы заключаемый договор купли-продажи не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение. Это могут быть супруги (бывшие супруги); члены семьи собственника, сохраняющие право проживания в нем; несовершеннолетние дети, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала и т. д.

Если квартира принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи, обязательно надо выяснить, за счет каких средств оно приобреталось. Если это средства материнского (семейного) капитала, то родители обязаны выделить в квартире доли детям. Пока доли не выделены, квартиру продавать нельзя. Продажа возможна только с согласия органа опеки и попечительства и только после наделения детей долями в праве собственности на квартиру, договор при этом оформляется обязательно в нотариальной форме.

Если квартира была приобретена в браке, то после расторжения брака (если не было раздела имущества) оба супруга имеют право претендовать на свою часть. В этом случае нотариус истребует нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга. 

Ещё одна особенность - договор заключенный в преддверии банкротства продавца. Важно проверить информацию о том, возбуждено ли дело о банкротстве или исполнительное производство по взысканию крупной задолженности с продавца. Исполнительное производство может привести к наложению ареста на недвижимое имущество или банкротству. Все эти обстоятельства выясняет нотариус. 

Самостоятельно покупатель практически не способен проверить все документы на квартиру, оценить законность сделки и взвесить риски. Этим занимается нотариус. Нотариус разъясняет все правовые последствия, может предложить безопасные варианты расчета с использованием публичного депозитного счета. Нотариус несёт ответственность за законность сделки».