Ипотечное кредитование: условия ужесточились

Статья по теме
Депозитные вклады в натуральную величину
   
   

С 15 мая этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию изменило стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Как на эти изменения отреагировали организации, предоставляющие кредиты на покупку жилья, ужесточились ли их условия выдачи ипотеки? Как это скажется на выполнении национального проекта "Доступное жильё гражданам России"? Не существует ли в стране предпосылки для возникновения ипотечного кризиса?

2,6 млрд. - на кредит

Напомним, что, согласно новым правилам, кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, если участок под домом находится в собственности заёмщика и заложен вместе с домом. Кроме того, отказ в рефинансировании получат те, кто просрочил платежи по обслуживанию кредита. Теперь заёмщики не смогут предоставлять документы, подтверждающие доходы в свободной форме. К тому же доходы в виде госсубсидий, дивидендов не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заёмщиков. Количество созаёмщиков по одному кредитному договору ограничено тремя лицами, кроме того, стало обязательным участием в сделке второго супруга.

Противников ипотечных кредитов новые стандарты АИЖК только подстегнули. Если рассуждать поверхностно, то преимущества аренды жилья перед ипотекой налицо - не нужен первоначальный взнос (минимум 10% от стоимости квартиры), не надо платить проценты банку, страховку за имущество и жизнь, иметь прописку. В то же время минусы не лежат на поверхности. Они заключаются в том, что в целом расходы на аренду гораздо выше, нежели на ипотеку, несмотря на то, что ежемесячные платежи по ипотечному кредиту и по аренде в среднем по городам Сибири сопоставимы. К примеру, в Омске при покупке в кредит однокомнатной квартиры на 20 лет стоимостью 1,5 млн. рублей с ежемесячным доходом заемщика 30 тыс. рублей и 10%-ным первоначальным взносом платеж в филиале одного из федеральных банков составит 17,3 тыс. рублей. В этом случае квартира обойдется в 4,3 млн. рублей. Соответственно, переплата составляет 2,8 млн. рублей. Также необходимо будет вносить квартплату, которая за 20 лет составит около 0,35 млн. рублей.

Вместе с тем, если посчитать стоимость месячной арендной платы в 15 тыс. рублей за период 20 лет и учесть ежегодную инфляцию, то за подобную квартиру придется отдать порядка 7 млн. рублей, причем собственностью она не станет.

В настоящее время ипотечные жилищные кредиты по федеральным стандартам предоставляются на территории Омской области многими коммерческими банками на срок до 30 лет под 10,75 % - 14 % годовых. Размер годовой процентной ставки зависит от соотношения размера первоначального взноса и срока кредитования: чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования, тем ниже ставка, и наоборот.

Собственные программы ипотечного жилищного кредитования предлагают 34 из 40 коммерческих банков, осуществляющих на территории Омской области ипотечное жилищное кредитование. Банки продолжают совершенствовать свои ипотечные программы, в условиях их конкуренции потенциальные заёмщики только выигрывают.

За последние несколько лет рынок ипотечного кредитования сделал большой рывок, и сейчас является одним из самых перспективных. В 2007 году в Омской области 8766 семей смогли воспользоваться ипотечным жилищным кредитованием для улучшения своих жилищных условий, объем ипотеки составил 13,5 млрд. рублей. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, в 2007 году доля ипотеки на рынке жилья возросла до 22,6% (по итогам 2006 года данный показатель в Омской области составлял 12,7%, в среднем по России - 9%). В первом же квартале 2008 года в Омской области выдано 1887 ипотечных жилищных кредитов, объём ипотечного жилищного кредитования (по предварительным данным) составил 2,6 млрд. рублей.

Следует отметить, что Омская область является одним из лидеров по объему ипотечного жилищного кредитования и занимает 11 место в России и 3 место в Сибирском федеральном округе.

Требования жестче, безопасность выше

Всё было бы неплохо, если бы не кризис на рынке ипотеки в США. Он послужил хорошим уроком для всех. События 2007 года на ипотечном рынке позволили всем реально осознать, насколько ипотека зависима от долговых финансовых рынков - стоимости денег на них, ликвидности и т. д. Такая зависимость чётко прослеживается в США и Европе, но до последнего времени не была очевидна в России. В то же время потребители также рассматривали ипотеку как некий социальный продукт, ставки по которому будут только снижаться, и откладывали покупку жилья в кредит до того времени, когда ставки значительно снизятся.

Некоторые кредитные организации, действующие на российском ипотечном рынке, в данный период времени несколько приостановили выдачу ипотечных кредитов, другие - повысили годовые процентные ставки, ужесточили требования к оценке платежеспособности заемщиков и распределению кредитных рисков с ипотечными брокерами, риэлторами.

ОАО "АИЖК" приняло решение ужесточить требования к кредитам путем снижения максимальной суммы кредита и увеличения размера первоначального взноса.

Однако наряду с ужесточением некоторых условий повышение требований к заёмщику положительно сказывается на улучшении качества ипотечных портфелей, что, в свою очередь, поможет банкам максимально снизить уровень возможной просроченной задолженности по портфелю в будущем. Таким образом банковская система стремится минимизировать кредитные риски. И это можно оценить как положительный фактор, дающий надежду на то, что в нашей стране не возникнет кризисной ситуации на рынке ипотечного кредитования.

Не всем доступна, но востребована

Как отмечают специалисты, сохранение кризиса ликвидности на мировых рынках, скорее всего, приведёт к перераспределению сил на рынке ипотеки к более крупным игрокам. Крупные банки будут по-прежнему развивать свою региональную сеть или расширять сферы сотрудничества с уже созданными в регионах финансовыми структурами, работающими на ипотечном рынке.

Специалисты утверждают, что за последние несколько лет рынок ипотечного кредитования сделал большой рывок и сейчас является одним из самых перспективных в России. В Омской области доля ипотеки во внутреннем региональном продукте в 2004 году составляла 0,1%, в 2007 году она выросла, по предварительным данным, до 5,5%. Таким образом, рынок ипотечного жилищного кредитования в настоящее время сохраняет значительный потенциал.

Есть главный внешний фактор - наличие и доступность жилья. Только с насыщением спроса и устранением дефицита жилой недвижимости во всех ценовых сегментах, и только с увеличением доступности жилья за счёт роста благосостояния населения рынок ипотеки сможет занять надлежащее место в экономике страны и развиться до объёмов, сопоставимых с развитыми экономиками мира (не менее 50% от ВВП).

Ситуация на внутреннем рынке ипотечного кредитования будет зависеть от тенденций мировой экономики и финансовой системы, но только отчасти. Существование значительного неудовлетворенного спроса на улучшение жилищных условий, наличие значительных финансовых ресурсов внутри страны, высокие темпы роста ВВП - эти факторы позволяют предположить, что рост первичного рынка ипотечного кредитования продолжится, как и качественное его развитие, но, возможно, несколько меньшими темпами. Нельзя не принимать во внимание и негативные макроэкономические факторы, такие как ускорение темпов инфляции. Что касается процентных ставок по ипотечным кредитам в 2008 году, то они, скорее всего, будут увеличены примерно на 1-2% из-за сохраняющегося высокого уровня инфляции в стране и дорогого привлечения денежных средств.

Вместе с тем рынок продолжит развитие; предположительно, объём ипотечного кредитования в 2008 году будет сопоставим с уровнем 2007 года или превысит его на 5-10%. Жильё в России по-прежнему остается не всем доступным, но очень востребованным и высоколиквидным, поэтому ипотека играет ключевую роль в развитии данного сегмента рыночных отношений.

Смотрите также: