На вопросы читателей «АиФ в Омске» о том, как грамотно управлять своим домом, откуда берутся средства на текущий и капитальный ремонт, отвечает Анатолий Волков, директор управляющей компании «Наш Дом». Эта УК уже прошла процедуру лицензирования и работает в нашем городе согласно федеральному закону.
Капитальный или текущий?
С сентября прошлого года собственники многоквартирных домов стали получать первые квитанции за капитальный ремонт. Всё-таки хочется понять, что такое текущий и капитальный ремонт, в чём различия?
| Анатолий Волков |
– Текущий ремонт – это проведение работ в соответствии с планом, утверждённым общим собранием собственников жилья; работы, выполняемые при профилактических осмотрах и подготовке домов, малых архитектурных форм, территории к сезонной эксплуатации. Также это ремонтные работы непредвиденного и аварийного характера, невыполнение которых грозит ухудшению технического состояния дома, инженерного оборудования или может создать угрозу здоровью граждан.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Текущий ремонт может выполняться управляющими компаниями или их подрядными организациями. Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид работ. Периодичность принимается в пределах трёх-пяти лет в зависимости от вида зданий, физического износа и местных условий. Проведённый текущий ремонт жилого дома подлежит приёмке комиссией с участием представителей собственников и управляющей организации. Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома. Жителям надо знать, что средства для проведения текущего ремонта заложены в стоимость содержания и ремонта и учитываются по отдельной строке «текущий ремонт».
Что же касается капитального ремонта, то под это понятие попадает проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Этот вид работ намного затратней, нежели текущий ремонт. Проведение капитального ремонта требуется, когда текущим уже ситуацию не спасти.
Планируем работы
Каким образом должен быть сформирован план работ по текущему ремонту на дом, с учётом каких требований?
– Законодательство РФ предписывает управляющим организациям проводить осмотры общего имущества дома. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект и единое целое состоит из жилых и нежилых помещений; помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения); инженерных коммуникаций (система отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции и дренажной системы). Многоквартирный жилой дом – это сложная структура, состоящая из разнородных частей, и одна без другой существовать не может. Например, рукава у пиджака – это не принадлежность – это составная часть, без рукавов уже будет не пиджак, а жилетка. Лифты, подвалы, чердаки – это не принадлежности, а составные части единой вещи – дома, которыми нельзя пользоваться отдельно от него. И квартирой нельзя пользоваться, не задействуя крышу и стены. Следовательно, чтобы все сложные системы дома работали и находились в исправном состоянии, необходим профессиональный подход и организация работ по осмотру всех инженерных систем и составляющих многоквартирного дома (стены, подвалы, чердаки, крыши, лестницы, перекрытия и т. д.)
Целью любого осмотра является своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также выявление угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотр общего имущества проводится для установления причин возникновения дефектов и неисправностей, разработки мер по их устранению. По результатам осмотра управляющая компания составляет прогноз по себестоимости обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
Осмотр необходимо делать весной и осенью, собственно, эти осмотры и носят названия весенний и осенний. К данным осмотрам в обязательном порядке привлекаются собственники дома. Во время проведения осмотров составляется акт, в котором указываются все конструктивные элементы дома, подлежащие обследованию, а именно – кровля, технический этаж, техническое подполье, межпанельные швы, подъезды и т. д. Затем на основании осеннего осмотра составляется перечень работ, необходимых для поддержания дома в технически исправном состоянии. Этот документ также составляется с учётом имеющихся у дома денежных средств. По результатам весеннего осмотра могут быть внесены корректировки в этот перечень. Все должны понимать, что после эксплуатации дома в зимний период могут возникнуть некоторые неисправности. К примеру, по результатам осеннего осмотра ремонт кровли не требовался, а после зимы снег оттаял, и кровля дала о себе знать. Естественно, в перечень работ будут внесены изменения.
Главная проблема
Наличие денежных средств играет немаловажную роль в составлении планов работ. На сегодняшний день одна из наиболее острых тем – задолженность собственников?
– Снова и снова возвращаемся и будем возвращаться к этой проблеме. Люди должны понимать, что проведение любых работ на доме имеет прямую зависимость от платежей собственников и нанимателей помещений. Планировать работы на доме УК может только исходя из имеющихся денежных средств. Если у дома, к примеру, задолженность по содержанию жилья 400 тыс. руб., а денег по статье «текущий ремонт» – 89 тыс. руб., то при такой задолженности реальных денежных средств у УК нет. Согласитесь, управляющие компании оказывают услуги 100%, причём авансом, т. е. мы выполнили работу, а собственники её оплачивают. А оплату получаем в среднем 85-87%, и это притом, что с данных денежных средств нужно оплатить счета за жилищно-коммунальные услуги, вот поэтому-то денег на текущий ремонт и не хватает.
Жилищный Кодекс РФ обязывает УК представлять отчёт о выполнении условий договора за прошлый год не позднее первого квартала текущего года. В этом отчёте отражаются денежные средства, начисленные собственникам и оплаченные ими, задолженность собственников перед УК, задолженность УК перед поставщиками услуг. Имея такую картину, специалисты УК должны составить перечень необходимых работ и представить его на утверждение собственникам дома. В случае, если собственники захотят провести какие-либо дополнительные виды работ и на это нет денег, УК может предложить провести такие работы за счёт дополнительного финансирования.
Денег на доме нет – это действительно реальная ситуация, в которой находятся все управляющие организации, и мы об этом говорим людям. Любой собственник жилья, неудовлетворённый работой управляющей компании, начинает упрекать нас, что УК не исполняет взятые на себя обязательства: плохо убираем, плохо моем и т. д. «Хорошо, – говорим мы, – тогда почему собственники не исполняют свои обязательства? Не производят оплату до 10 числа каждого следующего месяца с момента выставления квитанции, ведь эта обязанность также прямо прописана в законе?»
К сожалению, даже в судебном порядке сложно выбить долги из собственников. В большинстве случаев граждане просто не исполняют решение суда, а приставы в таких ситуациях бессильны. Приходится больше взывать к совести таких людей.
Смотрите также:
- Дом без хозяина - сирота: Больные места омской «коммуналки» →
- Комиссия приняла 18 отремонтированных омских многоэтажек →
- В рабочем режиме →