В редакцию «АиФ в Омске» обратилась Татьяна Иванова (фамилия изменена по её просьбе), дольщица одного из домов микрорайона Академического. Около полутора лет назад Татьяна рискнула, взяла ипотеку на 20 лет и отнесла деньги в московскую группу компаний «СУ-155». Взамен к концу 2015 года она должна была получить квартиру на 10-м этаже монолитного дома. С наступлением срока сдачи застройщик - ООО «Восточно-Сибирская строительная компания» - перенёс ввод дома на III квартал 2016 года.
Почём нынче воздух?
«На протяжении полутора лет я фактически плачу «за воздух» по 13 тыс.рублей в месяц. Дома, который должен быть построен хотя бы на уровне каркаса, фактически нет. Забиты одни сваи, - рассказывает нам дольщица. – И пока не наступит срок сдачи, а после не пройдёт ещё полгода, клиенткой, обманутой застройщиком, ни меня, ни ещё сотню дольщиков нашего микрорайона не признают».
Увы, до сих пор рынок первичного жилья остаётся одним из самых рискованных в нашей стране. Прав и гарантий у дольщиков никаких. Вот и остаётся им только получать отписки от властей, создавать сообщества по интересам в соцсетях и собирать митинги, чтобы хоть кто-то услышал и проникся чужой бедой.
Ни одной сваи
А в период кризиса и репутационные издержки долевого строительства, и реальные новые проблемы встали в ряд против самих же застройщиков. Итог один – квартиры перестали покупать, деньги от дольщиков и пайщиков в стройку не идут, на стройплощадках нет никаких признаков жизнедеятельности. По признанию строителей, в Омске сегодня назревает проблема: без квартир могут остаться не только некоторые дольщики, но и рынок в целом.
«Строительных жилых объектов, которые проходят экспертизу, сегодня единицы, - говорит Анатолий Скоробогатько, начальник Госстройнадзора по Омской области. – Если дело не сдвинется и мы не будем закладывать новые объекты, к 2017 году новостроек просто не останется».
Из-за резко упавшего покупательского спроса и отсутствия инвестиций застройщики боятся забивать сваи новых домов. Дескать, достраивать их будет не на что. И если в 2015-м хоть немного поднять спрос на квартиры смогла ипотека с господдержкой, к концу февраля эта мера будет приостановлена. Возмещаемые кредитным организациям 7-8% от текущей ипотечной ставки резко обнищавшего покупателя не спасли. По данным банковского сектора, больше третьей части выделенных государством средств так за целый год и остались неосвоенными.
«Ещё ни один год мы так тяжело не начинали, - говорит Станислав Гребенщиков, заместитель председателя правительства Омской области, экс-министр строительства и ЖКК региона. – Новых производств нет, не ведутся работы по земле или проектированию».
| Борис Кардаев |
«В 2016 году мы планируем завершить всего восемь многоэтажных домов, и пока не собираемся забивать сваи ни под один новый объект, - говорит Борис Кардаев, генеральный директор СК «Трест № 4». – И если в прошлом году для работ компания привлекала 44 бригады каменщиков, к декабрю этого их останется вдвое меньше. Прошедший февраль показал, что спрос на наши квартиры упал как минимум на треть. Плюс значительно ниже стала цена. В 2015-м мы продавали кирпичные дома по 40–41 тыс. рублей за 1 кв. м. Сейчас эта стоимость колеблется в пределах 36-37 тыс. рублей. Ниже опустить цены, повышая покупательский спрос, просто не можем – не уложимся даже в себестоимость».
При этом планируемое повышение ключевой ставки Центробанком для строителей только ухудшит ситуацию. Возросшие цены на стройматериалы поднимут и стоимость «квадрата». В итоге прогнозируемое увеличение на 18-20% снова потянет вниз и так упавший спрос.
Деньги – в бетон
К явным причинам столь незавидного положения застройщиков власти также добавляют их неумение и нежелание подстроиться под требования государственных программ, за счёт которых можно, по крайней мере, дотянуть до лучших времён, а также отсутствие чёткой стратегии. Спасать строителей в экстремальных для рынка условиях госструктуры предлагают за счёт привлечения финансового потока из неосвоенных источников.
| Станислав Гребенщиков |
«Мы уже год безуспешно раскручиваем программу капремонта в регионе, бьёмся с нерадивыми подрядчиками, ищем добросовестных исполнителей, - продолжает Станислав Гребенщиков. – Чтобы сохранить хотя бы коллективы строителей, выплачивать им зарплату и выполнять перед ними обязательства работодателей, можно привлекать стройбригады к данной программе. Чем заводить в Омск иногородних подрядчиков, удобнее и логичнее было бы наладить работу со своими. Если омская строительная отрасль сумеет адаптироваться к этим условиям и сохранить хотя бы текущие показатели рынка, то 2017-й даст хороший результат. С одной стороны, выживут сильнейшие, и рынок избавится от излишней конкуренции. С другой – не зайдут новые компании из других регионов, толком не знающие омскую специфику. Плюс в Омске совсем не раскручен рынок аренды жилья, в то время как в собственности застройщиков остаётся приблизительно 1500 нераспроданных квартир в готовых домах. Их можно сделать дополнительным источником дохода».
Действительно, требованиям федеральных заказов по расселению жильцов из ветхого и аварийного жилья сегодня трудно соответствовать. В первую очередь не радует омских строителей жёсткий регламент в цене – до 35 тыс. рублей за кв. м. Маржи никакой. Аналогичную реакцию у них вызывает возможное участие в программе капитального ремонта – мороки с ремонтом старых домов много, прибыли мало, в стройку вложить нечего.
5-6% по ипотеке просят строители.
С замиранием сердца ждут бизнесмены принятия поправок к федеральному закону № 214. Возможно, тогда у них появится дополнительный инструмент получения кредитных денег. В них застройщики и видят своё спасение.
| Алексей Певнев |
«От того, какие именно меры примет государство, зависят объёмы нашего строительства сегодня и в будущем. И если к 2020 году власти возьмут курс на исключение долевого строительства из возможного перечня сделок на территории РФ, это похоронит нашу отрасль. По-настоящему спасительной была бы мера со стороны государства по снижению ипотечной ставки не на 5-6%, а до уровня европейского кредита на жильё, по крайней мере, временно, - говорит Алексей Певнев, директор ООО «Сибгазстройдеталь Инвест». – Только это дало бы возможный ощутимый толчок в продаже квартир».
Напомним, что к 2020 году федеральное правительство подумывало отказаться от долевого строительства как такового. При этом предшествующие четыре года должны быть переходным периодом, когда деньги от дольщиков будут поступать в банки, а банки – распределять объёмы финансирования для строек. По мнению застройщиков, такая схема работы будет держать их в чёрном теле, не давая заработать лишнюю копейку. О том, вступят ли эти поправки в силу, станет известно в марте.
Объелись штамповкой
Николай Лицкевич, президент РОР «Союз строителей Омской области»:
| Николай Лицкевич |
- Сегодняшняя стоимость квадратного метра всё равно позволяет застройщикам получать прибыль и вкладывать её в развитие. Просто наши компании не учитывают очень важный фактор. На рынке появился новый покупатель – прогрессивный, требовательный, он много путешествовал, побывал в Европе. Такого покупателя уже не устраивает привычный формат типовой застройки микрорайонов, типовой планировки квартир. Он просто не хочет вкладывать деньги в этот устаревший продукт. Нашим строителям нужны опережающие проекты, архитектурно-строительные решения. Покупателя не устраивает подавляющее большинство предложений на рынке – это крошечные неудобные квартиры, или квартиры-студии. Да и где мы строимся? Невозможно же бесконечно растягивать город, добавляя районы к окраинам. Нужно по-новому осваивать центр, искать места для строительства жилья здесь.
Центровой покупатель
Валерий Кокорин, генеральный директор ЗАО «Компания «АСК»:
| Валерий Кокорин |
- Нашей компании сегодня приходится зарабатывать где угодно, только не на жилищном строительстве. В основном, это социальные объекты, государственный заказ. А 7-8 домов большого микрорайона на ул. Чередовой у покупателя сегодня не пользуются спросом – мало кто хочет жить на окраине города. Хотя цена такого жилья невысокая, спрос очень маленький.
Распродать бы готовое
Михаил Попов, директор ООО «Магнат-С»:
- Мы вообще отказались от схемы работы с пайщиками. Последние четыре месяца торговали квартирами только в сданных домах. И три месяца показали печальную динамику. Спрос резко упал. Покупатель не чувствует уверенности в завтрашнем дне – он не готов брать ипотеку. Поэтому о новых домах пока даже не думаем. Сначала нужно распродать старое.
Закон не работает
Александр Беннер, директор по продажам ООО «ТВР»:
| Александр Беннер |
- Рынок первичного жилья в Омске упал сейчас на 45-50 % по сравнению с 2014 годом. Как ни странно, но уязвимыми оказались стройплощадки, где возводится много жилья. Менее уязвимы – объекты точечной застройки в деловых и богатых инфраструктурой районах города. При этом на вторичном рынке цены также падают, но банально из-за того, что квартиры старые, они не соответствуют уже никаким современным требованиям. Что касается законов, то 214-ФЗ также не отвечает новым реалиям, защитить дольщиков фактически могут только они сами, тщательно и скрупулёзно выбирая застройщика. Так что подход государства в этом направлении абсолютно верен. Полный уход от долевого строительства чреват концом для многих сотен строительных компаний по всей стране, а это миллионы человек, работающих в отрасли. В 2017-2018 гоах останутся немногие компании, готовые обращать внимание на инфраструктуру, экологичность, визуальную составляющую, планировки, позволяющие реализовать потребности определённой семьи. И, мне кажется, что наибольшим спросом будут пользоваться квартиры в небоскрёбах, которые, надеюсь, начнут строить в Омске.
Не квартира, а дом
Игорь Фёдоров, блогер:
| Игорь Фёдоров |
- По 214-ФЗ дольщики достаточно защищены страховыми гарантиями. А вот с пайщиками вопрос другой. Их вложения никто не вернёт, и решительно непонятно, что заставляет омичей идти на неоправданные риски. Если люди сами не отказываются от «серых» договоров, нужно чтобы власти искореняли непонятные схемы работы с застройщиком.
Что касается омских недостроев, то желающих доделать и ввести замороженные дома в Омске, на самом деле, хватает. Смущает бездействие омских властей, бюрократическая волокита - в общем, всё то, что заставляет строительные компании забыть о сделке.
При этом в Омске совершенно не хватает нормального, адекватного, красивого, если хотите, современного жилья. Наши строители привыкли к советской штамповке, её и выдают. В Омск хотели заходить застройщики из Тюмени, готовы были предложить недорогие, но по-настоящему востребованные рынком варианты жилья. Им не хватило земли под застройку – и снова это вопрос к омским властям.
Я вообще придерживаюсь того мнения, что многоквартирное жильё сегодня неактуально. Квартира – бесперспективное вложение денег, и большинство горожан это чётко понимают. Можно, конечно, расселить частный квартал в центре, возвести многоэтажку и спокойно продавать квартиры через риэлторов. Они-то рады-радёшеньки: чем больше «клеток» – тем больше сделок, за которые получаешь по 50–70 тыс. рублей! Но в этом смысле Омск идёт как раз по верному пути. Вместо старых частных домов в городе просто появляются новые. По этому пути пошли жители микрорайонов по ул. Вавилова, Северной, Омской и проч. Ведь неблагоприятная экологическая обстановка в центре Омска вряд ли поспособствует комфортному житью.
КСТАТИ
Спрос упал
По данным сайта RegionalRealty.ru, в целом состояние рынка жилья в Омске можно охарактеризовать несколькими факторами: спрос на все сегменты рынка жилья резко упал. За последний год падение зафиксировано на уровне 22%; сделок с привлечением ипотеки стало в 2015 году на 33% меньше; сумма торга увеличилась в несколько раз. То есть, если объекты изначально предлагают по одной цене, собственник готов в итоге скинуть от 5 до 15%. Значительно увеличился срок экспозиции объектов. Наиболее привлекательные объекты продаются минимум за месяц. А в среднем «висят» от 6 до 12 месяцев. Данные получены порталом по итогам изучения объявлений о продаже недвижимости в открытых интернет-источниках и СМИ.
Смотрите также:
- Зачем дольщикам дают квартиры, в которые они не могут въехать? →
- Что происходит с недвижимостью? →
- Восполнима ли утрата? →