Анализ региональной практики показал, что сейчас свыше 60 субъектов РФ приняли региональные законы о переходе к новому расчёту налоговых начислений на имущество владельцев деловых и торговых центров. На этот раз учитывается кадастровая стоимость недвижимости. В этих субъектах различен подход к определению перечня таких объектов; например, варьируются требования к минимальной площади - от 1000 до 10 000 кв. м. Корреспондент «АиФ в Омске» разбирался, как будут платить налоги предприниматели.
«Пятитысячники»
Изменения внесены в Налоговый кодекс ещё в 2012 году, но регионам было дано право на отсрочку. В 2016-м практически под бой курантов был принят законопроект об изменении областного закона «О налоге на имущество организаций». В соответствии с документом административно-деловые и торговые центры; нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов и торговых объектов, с 2018 года начинают уплачивать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Минимальная площадь объектов, которые попадают под действие закона, равна 5000 кв. м. В отношении «пятитысячников» предлагается поэтапное повышение налоговых ставок с 1% в 2018 году до 2% в 2022-м.
В двух словах о сути нового налога. Она проста - начисляться налог будет не с балансовой стоимости объекта, а с кадастровой, которая, как правило, ближе к рыночной, а значит, существенно выше. Предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы, сейчас не являются плательщиками налога на имущество. Для них сумма вообще вырастет с нуля. Если владельцам гипермаркетов и мегамоллов придётся поиздержаться на налоговые платежи, скорее всего, они поднимут цены на товары и услуги.
Список формируется
Список «пятитысячников» сейчас формируется, до 5 сентября министерством имущественных отношений Омской области были обследованы здания, у которых в технической документации отсутствуют сведения о целевом назначении. Грубо говоря, находится ли в помещении торговый или же офисный центр. Например, по пр. Маркса, 41/57 находится недвижимое имущество, площадь которого 9884 кв. м. В справочной системе Росреестра можно найти информацию о 336 объектах, которые располагаются примерно на этом месте.
«Мы уточнили у своих коллег из Омского центра технической инвентаризации и землеустройства, что это 57-й корпус бывшего оборонного завода, - рассказывает начальник отдела учёта и разграничения собственности министерства имущественных отношений Омской области Сергей Усков. - Немногие омичи вообще помнят об этом. Точной географической привязки в документах не было, нам надо было сопоставить гипотетический «корпус 57» с реально действующим торгово-офисным комплексом. В «ДубльГисе» по этому адресу зарегистрирован бизнес-центр, в котором находится 149 организаций. При обследовании «пятитысячников» смотрим поэтажные планы. Бывает, что в здании располагаются и производственные помещения; если офисы и торговля занимают суммарно более 20% помещения, налог с неё будет взиматься по кадастровой стоимости».
До конца 2017 года будет утверждён перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В минимущества не исключают, что некоторые здания и помещения могут попасть в этот список по ошибке, поэтому до 31 декабря владельцы шоп-дворцов вправе оспорить их включение в реестр «пятитысячников».
Выйдет боком
Отчаянно бились бизнесмены за поправки, касающиеся площади объекта недвижимого имущества. В конечном варианте закона в отношении зданий, используемых для размещения административно-управленческого персонала, то есть для так называемых заводоуправлений, установлена налоговая ставка в размере 0,5%, а в отношении жилых домов, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, - в размере 0,1%. Учтён и налоговый вычет.
Стоит также отметить, что если здание принадлежит нескольким собственникам, то платить налог будут все, его начислят в соответствии с размером помещения. Эти положения закона вступают в силу с 1 января 2018 года. То есть платить по-новому владельцы будут в 2019 году. Экономический эффект ожидают, но пока не говорят о точных цифрах. По предварительным расчётам доля налога, который рассчитывается по кадастровой стоимости, составит 2-8% от общего объёма налогов на имущество в Омской области. То есть в регионе не так много этих самых «пятитысячников».
Сейчас многие эксперты склонны думать, что рынок коммерческой, прежде всего торговой, недвижимости в ближайшее время ждут изменения. У предпринимателей есть время подумать и кардинально изменить свой бизнес. Понятно, что все эти мега-, гипер- и супермаркеты существуют для ритейла. Только вот и «розница» начинает меняться.
В Омске хоть и возводят новые торгово-офисные помещения, но они пустуют. Арендаторы предпочитают магазины меньшей площади, а покупатели всё чаще выбирают маркеты шаговой доступности. Один из владельцев сети промтоваров говорит о том, что сейчас на полках присутствует столько различных марок, что удивить обычного человека уже нечем. Крайне редко появляются новые, допустим, стиральные порошки. Купить средство с отбеливающим эффектом можно в любом месте. И в любом торговом центре сейчас представлена одежда всех известных дизайнеров. Следовательно, мегамоллы теряют своё главное качество - пропадает уникальность шопинга.
От редакции. Сейчас торговля уходит в онлайн, а уж там помещения для продажи товаров не нужны. Раскрутиться интернет-магазинам помогут онлайн-площадки. Яркий пример - «Яндекс. Маркет». Это по сути своей агрегатор торговли в Сети. Там налоги платить не надо.
Всех посчитаем
«Специалистами минимущества проведено 386 выездных обследований «пятитысячников», - рассказывает министр имущественных отношений Омской области Борис Смольников. - Из обследованных объектов 49 соответствуют установленным налоговым законодательством критериям для включения в перечень по налогообложению. Если собственник не согласен с результатами обследования и включением в перечень принадлежащего ему объекта недвижимости, он может направить обращение в адрес министерства с приложением соответствующих документов.
Всего поступило три таких обращения, по результатам проверок два объекта исключены из перечня «пятитысячников». Окончательный перечень будет сформирован до 1 декабря 2017 года. На все вопросы готовы ответить по горячей линии минимущества 23-30-02, 24-55-69».
Пять вместо трёх
«Изначально предполагалось обложить налогом помещения площадью 3 тыс кв. м. Это касалось многих, и поднялась волна недовольства. Нами были подготовлены мотивированные предложения губернатору, чтобы в законопроект внесли изменения, и касались бы они как раз площади торговых центров и офисных зданий, - говорит уполномоченный по защите прав предпринимателей в Омской области Юрий Герасименко. - Мы были услышаны и главой региона, и депутатами Законодательного собрания. Наверное, вторая волна возможна, но уже после того, как объекты будут определены министерством. Станут оспаривать целевое назначение помещений; например, говорить, что это не торговый центр, а производственные площади, и тому подобное.
Кстати, Омская область одной из самых последних подошла к такому законодательному регулированию налоговых поступлений».
Рынок просел, кадастр остался
«Налогообложение по кадастровой стоимости недвижимости может повлиять на финансовые планы бизнесменов. Многие, приобретая объекты, составляли бизнес-планы, финансовые расчёты, входили в обязательства, когда брали кредиты. Сейчас резко меняется их финансовая ситуация, нарушаются планы по окупаемости объекта и договорённости.
В этой связи возникает вопрос: насколько объективна и реальна кадастровая оценка? Есть ряд крупных объектов, у которых кадастровая стоимость выше рыночной, потому что рынок недвижимости в целом просел. К нам люди приходят за консультацией, они интересуются, насколько реальна ценовая ситуация и есть ли перспективы для снижения кадастровой стоимости. На самом деле таких объектов не так много. Если это старые объекты и у них большой процент износа, там адекватная стоимость, в том числе и для целей налогообложения, а есть недвижимость, кадастровая цена которой завышена, тогда имеются объективные возможности для снижения», - объясняет Павел Кручинский,президент НП «Омская коллегия оценщиков»