А чтобы бизнесмен смог получить разрешение на строительство он должен собрать массу справок, пробежать несколько организаций и понравиться градостроительной инспекции.
О том, как это сделать расскажет Анатолий Тиль, директор департамента Архитектуры и градостроительства в прямой линии «АиФ в Омске», который подготовил ответы на вопросы членов омского областного союза предпринимателей.
- Что нужно сделать предпринимателю, чтобы построить объект в городе Омске. Какой алгоритм действий?
Павел Кручинский, Омск
-Прежде чем приступать к этому вопросу бизнесмен должен хотя бы примерно разбираться в целом блоке федерального законодательства в сфере градостроительной деятельности. Я имею в виду градостроительный, земельный, водный, воздушный кодексы, закон о недропользовании, кадастровый кодекс, а также жилищный и гражданский.
Теперь рассмотрим вкратце пошаговые действия бизнесмена, который хочет строить объект в Омске.
1. Если есть намерения начать строительство, то нужно озаботиться правоустанавливающим документом на землю. Нужно посмотреть какие зоны и для чего определены в генплане Омска. Иными словами определить где жильё, где общественно-деловые зоны, а где промышленная. Зонирование детализировано в правилах застройки землепользования.
2. После этого стоит прийти в Росреестр и узнать кто собственник земельного участка: федерация, субъект, муниципалитет. К федеральным относят земли Минобороны и Минсельхоза. Ещё есть земли неразграниченные, их распределяет главное управление по земельным ресурсам (ГАСН). Иногда, для строительства, приходится формировать участки из состава различных собственников. У собственника нужно получить правоустанавливающий документ: можно купить эту собственность или подписать договор об уступки прав.
Часто люди делают ошибку: собственность купил, а в градостроительный документ не посмотрел. Нужно обращать на это внимание: если речь идёт о покупке недвижимости, лучше подстраховаться, не войдёте ли в противоречие с градостроительным документом, не стоит ли объект за красной линией, не попал ли он в водоохранную зону или в особые режимы регулирования. Чтобы это узнать, лучше обратиться в Департамент архитектуры.
3. После того, как с собственником отношения урегулированы, происходит заказ градостроительного плана на земельный участок. Если составной земельный участок или их множество, то план нужно получить на каждый из них. После всех процедур выбираете разрешённый вид деятельности определённый генпланом и можете заказывать проект.
Эксперта звать?
-Есть поднадзорные здания, в которых без экспертизы не обойтись. А есть объекты, в которых эксперта можно не приглашать. В чём разница?
-Действительно для общественных зданий до 3 этажей и до 1,5 тыс. метров общей площади экспертов звать не нужно. В результате существуют поднадзорные и не поднадзорные объекты. Правда, я считаю, что все должны быть поднадзорными: у нас уже есть такие прецеденты, когда здания рушились. Я советую даже в не поднадзорных объектах заключить договор авторского надзора с проектировщиком. Это для вашей же безопасности и ответственности. А если объект поднадзорный, то до ввода в эксплуатацию эксперт даёт справку о соответствии проекту. Если параметры будут не стыковаться с планом, то он такую справку не подпишет. Если цифры и параметры уже после постройки не совпадут с разрешением на строительство - начнутся проблемы. Кстати, никто не запрещает для своей же безопасности проводить экспертизу и в маленьких зданиях. На этой стадии много ошибок: закон не предусмотрел внесение изменений в разрешение на строительство. Любое внесение изменений в документацию приведёт к повторной экспертизе, нового разрешение на строительство, даже стенку передвинуть без нового разрешения нельзя. Для заказчика это чревато оттягиванием реализации проекта. Для начала надо все правильно сделать на бумаге, а уж потом выходить на стройку. Лучше бумагу тренировать, чем потом стены двигать. Натурное проектирование дороже бумажного.
- Как определяется возможность или отказ в выделении участка в градостроительной комиссии? Как можно оспорить её решение?
Владимир Фурсенов, Омск
- Если быть объективным, то по современному законодательству такой комиссии нет. Но мы её сохранили с целью гласности. Мы выносим на комиссию все заявки на выделение участков. Вернее те, по которым нет противоречий. Мы изучаем ситуацию с точки зрения достаточности сетей и коммуникации, делаем первую схему размещения объекта. Причём не на карте, а на съёмке, для наглядности.
На комиссии докладываем возможно или нет размещение этого объекта в соответствии с федеральным законом. Иногда есть вопросы, находящиеся в компетенции других служб и мы их запрашиваем. Если комиссия приходит к понимаю, что объект возможен, то она рекомендует разрешить. А если есть основания для запрета: объект не соответствует генплану, правилам застройки землепользования, проектов планировки, - мы готовим градостроительное заключение, где это отражаем. ГАСН на основании этого может принять решение на разрешение строительства. Все отказы могут быть только правовые. Иногда как архитектор понимаешь, что строить так нельзя, но оснований для отказа нет.
Кстати для социально-значимых объектов мы проводим резервирование: детские сады, поликлиники, здравоохранение, спорт. Сейчас бывает, что школу надо строить, а земли нет. В будущем это проблема будет решена: резервирование уже сделано на всей территории Омска.
- В статье 49 градостроительного кодекса написано, что здание не выше 2 этажей и не больше 1500 кв. м. не требует экспертизы. Закон прямого действия. Но ваше ведомство, прежде чем взять документы на выдачу разрешения на строительство, отправляет застройщика в ГАСН, чтобы получить подтверждение, которое не требуется по закону. А это продляет на месяц процедуру! Зачем?
Дмитрий Коган, Омск
- Федеральное законодательство так определило: нужно, чтобы кто-то прокомментировал: попадает проект под вышеназванные признаки или не попадает. Подтвердить может ГАСН. У архитектора нет таких полномочий. Мы как департамент проверяем на соответствие градостроительному плану и нам нужно подтверждение уполномоченного органа.
Маленький и огромный бизнес
-У предпринимателей много проблем с территориальными зонами. При оформлении земли в собственность под своими объектами недвижимости мы сталкиваемся с тем, что территориальная зона режет сложившуюся производственную базу, нередко границы проходят под одним зданием. Как быть?
Валерий Ярмошик, Омск
-Это проблема! Всё дело в том, что в миллионном городе ужаснейшая топографическая изученность. Некоторые территории города – белое пятно. Как такое могло быть? По закону, материалы топографии 500 масштаба – это федеральный уровень. А федеральные органы не торопятся функции исполнять. Из-за этого всё «поехало» на планах. Нет единой структуры, которая бы отвечала за земельные отношения, а у города, области и федеральных органов свои представления на этот счёт.
-В 2005 году была подготовлена концепция строительства киосков. Определили и цветовую гаму, и количество: не больше 4 на остановку. Притом старые нужно заменять на новые объекты. Но концепция не соблюдается: на Рабиновича на остановке 8 киосков, у Кристалла просто группировка киосков. И кто это может изменить?
Алексей Провозин, Омск
- К сожалению, это не функции депарахитекртуры. Через нас проходят и эти заявки, но в этом случае мы готовим лишь некое заключение. Мы пытаемся отметить нарушения. В остальном это функция комиссии департамента имущества. Плюс ещё множество киосков самовольных. Мы составили их реестр и удивились.
Сейчас владельцы лотков не могут встать на кадастровый учёт. Ведь нет такого разрешённого вида использования как киоск. А если кадастр им будет отказывать, то они не будут плодиться. К тому же появился закон об автомобильных дорогах, и он устанавливает, что в «красных линиях» вдоль дороги земля не для рекламы и не для киосков.
- Мы знаем, как приходится долго бегать с бумажками для того, чтобы получить разрешение на строительство. Но есть особые случаи – федеральные сети, которые ещё ставят свои условия власти. Один московский гипермаркет убивает весь малый бизнес вокруг. А ведь это местный бизнес, он больше приносит в Омск налогов. Почему гипермаркеты строят в черте города?
Алексей Провозин, Омск
- Законодатель определил, что земля выставляется на аукцион. Кто больше заплатил – тот и построит объект. Мы следим лишь за тем, чтобы огромные сетевые объекты размещались в каждом округе и к ним должен ходить транспорт. К тому же и омичи также занимают площадки для строительства огромных магазинов. Масса таких площадок, но омичи ничего не строят на них. А транснациональные сети построились.
Если вы намекаете на административный ресурс, то конечно он присутствует. А вы этого не знаете? Любые такие вещи идут при давлении Москвы. Кто этого скрывает? Но вместе с тем, мы давали возможность и нашему сообществу реализовать такое масштабное строительство сетевых магазинов, но никто не смог этого пока сделать.
Смотрите также:
- ...Кто разрешил выбубить тополя возле дома? →
- Кто следит за продавцами табачных изделий? →
- Муниципальные рынки будут акционированы →