Кадастровое доверие. Делаем сделки с недвижимостью безопасными

Для обывателя вся работа по землеустройству, межеванию и оформлению документов в конечном итоге сводится к получению кадастрового паспорта.

Кто отвечает за его правильное оформление, какая работа должна этому предшествовать и куда можно обратиться с вопросами, мы узнали у специалистов.

Как найти профи

– Любые работы по землеустройству и межеванию могут проводить только аттестованные кадастровые инженеры, – говорит Любовь Горелышева, руководитель управления земельных ресурсов и учёта имущества министерства имущественных отношений Омской области, – к которым предъявляют очень жёсткие требования. Аттестат выдаётся один раз, действует бессрочно, однако на весь период деятельности отводится «лимит ошибок» – достаточно допустить десять грубых нарушений, и инженер лишается куска хлеба на два года. Затем его снова ждёт аттестация, которую проводит комиссия в составе нескольких человек, в том числе и представителей профессионального сообщества. К слову, в прошлом году по итогам 2012 года мы лишили аттестатов 12 инженеров. Всего же сегодня действуют 484 аттестата. Не имеет значения, работает ли инженер как индивидуальный предприниматель или как сотрудник компании. Причём самой организации, оказывающей подобные услуги, никаких особых документов не требуется. Сведения обо всех инженерах можно найти на сайте Росреестра, поэтому перед тем как заключить договор на оказание услуг, вы можете проверить данные самостоятельно. Сделать это настоятельно рекомендуется, потому что если даже все работы проведены без ошибок, Росреестр вправе отказать в регистрации земельного участка по причине отсутствия у вашего специалиста соответствующего аттестата. При этом если недобросовестный специалист не захочет вернуть деньги в добровольном порядке, согласно ст. 64 Земельного кодекса вам придётся пойти в суд, поскольку функции урегулирования споров на минимущество или Росреестр не возложены.

Доступно и безопасно

– Для того, чтобы узнать, стоит ли земельный участок или объект капитального строительства на кадастровом учёте, можно воспользоваться публичной картой на сайте www.rosreestr.ru, – отмечает Иван Штейнборм, заместитель директора – главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области (Кадастровой палаты). – Для получения сведений государственного кадастра недвижимости, необходим соответствующий запрос в Кадастровую палату. Сделать это можно и на портале госуслуг www.rosreestr.ru, указав, необходим вам документ в бумажном виде или в электронном формате (так, кадастровый паспорт объекта недвижимости стоит 200 рублей и 150 рублей за бумажную и электронную версию соответственно, а кадастровый план территории – 800 и 150 рублей). Сегодня в нашем регионе поставлено на кадастровый учёт 1 155 477 объектов капитального строительства. А вот если необходимый вам объект на учёте не значится, придётся обращаться к кадастровым инженерам.

К слову, с 1 февраля согласно изменениям в 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» сделки с недвижимостью будут проходить быстрее, поскольку теперь её может регистрировать любой нотариус – в этом случае госрегистратор не тратит дополнительное время на проверку, и регистрация права собственности займёт не более пяти рабочих дней.

Сегодня наше ведомство расширило свои полномочия в части надзора за законностью оказания государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества, – заявляет Оксана Жилинская, начальник юридического отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области (Кадастровой палаты). – В связи с этим Филиалом подаются исковые заявления в суд о признании межевых работ, проведенных со злоупотреблением правом, кадастровой ошибкой. На сегодняшний день из 35 судебных дел число решений, вынесенных в пользу Филиала, составляет 11.

Кроме того, при обращении граждан к кадастровым инженерам за формированием земельного участка, к вопросу об увеличении земельного участка необходимо подходить с точки зрения законодательства. Так, хоть и у органа кадастрового учета отсутствуют основания отказа в учете изменений земельного участка, при его увеличении площади на 10 процентов (или на минимальный размер установленный органом местного самоуправления), то такое увеличение должно быть, только при наличии соответствующих правоустанавливающих документов на территорию (позиция Омского областного суда).

То есть у граждан появилась дополнительная защита, однако мы по-прежнему призываем быть крайне внимательными при совершении сделок и тщательно проверять все имеющиеся документы.

Дословно

Марина Дмитренко, генеральный директор ООО «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М»:

– Сама процедура проведения землеустроительных работ, межевания занимает не менее 1-2 месяца. И дело не столько в работе кадастрового инженера, сколько в процедурах согласования. Необходимо найти «смежников» – владельцев сопредельных участков, иногда согласовать схему в местном муниципалитете, и только тогда подавать документы в «Кадастровую палату». Объявления «Межевание за три дня» должно насторожить.

К кадастровым инженерам можно и нужно обращаться перед проведением любой сделки с недвижимостью – так, ваш объект может стоять на учёте, но без границ, а значит, вы покупаете участок с определенным адресом, но без гарантий сохранения этой площади и границ в дальнейшем при межевании. На деле может оказаться, что ваш участок значительно меньше заявленного – в этом случае грамотное прочтение кадастрового паспорта может помочь и покупателю, и продавцу, и будущему наследнику. Совершая сделку с недвижимостью, обратитесь к юристу компании, занимающейся кадастровыми работами – его консультация будет более беспристрастной, чем мнение риэлтора, заработная плата которого зависит от самого факта сделки, а не от вашей выгоды и спокойствия в будущем.

Мнение

Валерий Ярмошик, директор ООО «Национальный земельный фонд»:

– Сегодня проблема несоответствия фактических границ земельных участков границам в ГКУ характерна для дачников, хотя даже в коттеджных посёлках встречаются целые улицы со смещением границ на несколько метров. При выносе границ в натуру может выясниться, что ваш дом заходит на соседний участок, либо участок, который вы считали своим, но не регистрировали, оказывается на несколько соток меньше, поскольку ваши соседи оказались шустрее и отрезали с каждой стороны по несколько метров. Поэтому лучше не затягивать с межеванием участка.

Проблема особенно актуальна для районов области, где нарезка земли иногда проходит по топографическим картам советской эпохи с погрешностью до 30 метров, в то время как современное геодезическое оборудование позволяет определить координаты с точностью до миллиметров.

Если вы хотите узнать, в серьёзную ли фирму вы обратились, имеет смысл спросить, есть ли здесь свои геодезисты, имеются ли геодезическая и картографическая лицензии. Для качественного выполнения работ нужно дорогостоящее оборудование и квалифицированные специалисты, поэтому услуга не может стоить 2000-3000рублей. Если вам называют такую цену – перед вами 100 % мошенники.