aif.ru counter
329

Когда брать ипотеку? Эксперты рынка недвижимости дали советы омичам

Сюжет Пресс-центр «АиФ в Омске»
Необходимо выбирать надёжных застройщиков.
Необходимо выбирать надёжных застройщиков. © / Максим Кармаев / АиФ-Омск

В пресс-центре «АиФ в Омске» обсудили за круглым столом тенденции развития рынка жилья в Омской области. Своим мнением поделились представители власти, банковского сектора, риэлторских компаний, девелоперы, специалисты в сфере защиты прав потребителей.

Сергей Кошелев

По словам Сергея Кошелева, начальника управления строительства министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области, в этом году ожидается, что строители возведут 660 тыс. кв. м жилья. Усилены меры контроля за деятельностью застройщиков, привлекающих денежные средства граждан - участников долевого строительства, для решения проблем обманутых дольщиков подготовлены «дорожные карты» на каждый проблемный дом. Таковых в Омске 21. Общими усилиями были сданы два дома, один на ул. Конева, другой на ул. 1-я Северная-Волховстроя, в декабре ещё два примут в эксплуатацию.

«В целом темпы ввода жилья снизились по сравнению с прошлым годом, особенно в районах Омской области, - комментирует Сергей Кошелев. – Это объяснимо – снизился уровень господдержки. Но у нас есть хороший задел: много домов, по которым получены разрешения на строительство. Общая площадь таковых – около двух миллионов, тогда как в год мы вводим 700-800 тыс. кв. м жилья».

Кто в лидерах?

По данным минстроя, в лидерах по сдаче за 9 месяцев 2016 года - трест № 4, им сдано 85 тыс. «квадратов», у «Стройбетона» - 63 тыс., далее в лидерах среди застройщиков называют администрацию города Омска, которая возводит дома на Завертяева, фонд «Жилище», «Сибгазстройдеталь Инвест», ЗСЖБ № 6.

Эксперты обсудили вопросы недвижимости за круглым столом.
Эксперты обсудили вопросы недвижимости за круглым столом. Фото: АиФ-Омск/ Александра Горбунова

Как советует Кошелев, покупать квартиры лучше всего в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию или близки к этому. На средней стадии готовности приобретать жильё имеет смысл только у застройщиков с безупречной репутацией, зарекомендовавших себя на рынке жилья.

Светлана Гуринова

«На рынке первичной недвижимости наша компания работает вот уже почти 15 лет, - говорит Светлана Гуринова, директор ООО «НовоСтрой КПД плюс». - Создана она для реализации всех новостроек, возводимых ведущим омским застройщиком ЗАО «ЗСЖБ № 6». Чтобы исключить риск для покупателя, на реализацию выставляются только готовые квартиры с полной отделкой и необходимым пакетом документов, т. е. новосёлам не нужно тратиться на дорогостоящие отделочные материалы и сантехнику».

По словам Светланы Юрьевны, проблемы с жильём можно решить только экономическими реформами. Повысить уровень жизни, тогда и вопросов будет меньше. Возможно, бороться надо и с ментальностью. Нельзя принимать решения по столько высокой статье расходов абы как, действуя на  удачу.

«Наш регион гордится, что у нас самый дешевый хлеб, самый дешёвый квадратный метр, - говорит Светлана Гуринова. – Вместе с этим у нас одна из самых низких зарплат. Это не позволяет омичам покупать более качественные товары и услуги. Квартиры с отделкой  под ключ от «ЗСЖБ №6» продаются в среднем по цене 40 тысяч за «квадрат», а придёт кто-то другой, скажет: а вот я дам тебе по 35 тысяч, но на сваях - его и выберут. А тот факт, что такой застройщик вообще может бросить объект, покупатели не учитывают.  Вернуть деньги от такого застройщика очень сложно, можно долгое время оставаться и без денег, и без квартиры.


ИЗ 700 РИЭЛТОРСКИХ ФИРМ НА РЫНКЕ ОСТАЛОСЬ 300.


Обращайтесь напрямую к застройщикам или к официальным представителям. Тем самым вы сэкономите и деньги, и нервы. Квартира должна быть готова, её можно посмотреть и сразу заехать. Это самый безопасный способ приобретения недвижимости.

Вячеслав Кравченко

«Я согласен, что самый идеальный вид покупки - это готовое жильё, - подхватывает Вячеслав Кравченко, коммерческий директор ООО «Сибгазстройдеталь Инвест». – Сегодня мы предлагаем готовые квартиры в сданных домах, хотя до кризиса все квартиры распродавались ещё на стадии строительства. Важно отметить, что стоимость квадратного метра квартиры в сданном доме дороже, как правило, на 20-30%, а количество квартир невелико, да и варианты далеко не лучшие. Поэтому гораздо выгоднее покупать жильё на стадии строительства: есть широкий выбор квартир с различными планировками, этажностью,  видами из окна и т. п. и цены гораздо привлекательнее, чем в сданных домах.  Конечно, подходить к выбору квартир в новостройках нужно очень тщательно, чтобы не попасть в ряды обманутых дольщиков. Что же касается перспектив на рынке недвижимости, то нам они представляются следующим образом: объёмы строительства будут снижаться, это обусловлено существенно изменившейся экономической и законодательной реальностью. С одной стороны, очевидно снижение стоимости квадратного метра у застройщиков, а с другой - высокие ставки по банковским кредитам, повышение стоимости оборудования и материалов, обусловленное ослаблением рубля, увеличение тарифов на грузоперевозки, дополнительные издержки на страхование гражданской ответственности застройщика оказывают влияние на рост себестоимости строительства. С учётом такой экономической конъюнктуры застройщики оптимизируют новые инвестпроекты, а может, вообще откажутся от реализации новых проектов, что вполне возможно и в свете новых требований федерального закона № 214 «О долевом участии в строительстве». Следовательно, количество предложений нового жилья на рынке существенно уменьшится, что с неизбежностью повлечёт корректировку стоимости нового жилья в сторону увеличения. Поэтому не случайно мнение экспертов, которые считают, что наступило идеальное время для покупки жилья. Выражается это в большом предложении квартир, низкой стоимости квадратного метра и низкой ставке ипотечного кредитования с государственной поддержкой».

Ещё одна особенность строительного рынка в Омской области – федеральных застройщиков единицы, преобладают местные  компании и фирмы, а также фонды.

Ирина Кияткина

«Фонд развития жилищного строительства «Жилище» реализует одну крупную площадку на Московке-2, в Омске она единственная, ещё возводится жильё в Калачинске, - рассказывает Ирина Кияткина, начальник отдела продаж фонда. - Мы сталкиваемся точно с теми же проблемами, что и все. Добавлю, что в нынешних условиях, когда инвестиции дольщиков в связи с общим падением рынка существенно снизились, нам приходится рассчитываться с подрядными организациями квадратными метрами. Потом мы видим, что подрядчик делает уступки субподрядчику, и тот уже на рынке выставляет наши же квартиры по более низкой цене. Фонд «Жилище» продаёт квартиры по 35 тысяч за «квадрат», в этом же доме субподрядчик может заявить 33-30, а то и 29 тысяч за квадратный метр. Демпинг очень подрывает нашу репутацию, что, в свою очередь, приводит к снижению инвестиций. Кстати, ещё одну проблему назову. Она касается всё того же 214-ФЗ. Если сроки сдачи объекта были не соблюдены, то дольщик вправе требовать  компенсаций. Деньги на это уходят, в том числе и со строящихся объектов. Застройщик не вправе это регулировать. Это затрудняет темпы возведения жилья. Необходимо законодательно проработать вопрос очерёдности платежей по выполнению обязательств застройщика».

За последние годы, а именно с конца 2014-го, в Омске цены на квартиры снизились в среднем на 20%. И сейчас, по мнению специалистов, они достигли ценового дна. Прошли «тучные» времена и для кредитных организаций, сегодня ставки по ипотеке вернулись к докризисному периоду, однако вырос спрос на ипотечный продукт.

Деньги на квартиру

В Сибирском федеральном округе Омской области принадлежит лидерство по оформлению ипотечных кредитов. Об этом сообщили в Центробанке, отметив, что за 9 месяцев 2016 года жители нашего региона оформили более 8,2 тыс. ипотечных займов на общую сумму 11,4 млрд руб. При этом годом ранее эти цифры были в полтора раза меньше. Причин роста внимания к займам называют несколько, среди прочего - наличие государственной программы поддержки ипотечного кредитования, снижение стоимости жилья, смягчение банками условий выдачи и увеличение количества банков, работающих с ипотекой на территории региона.

В своё время государством было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования для организации в России ипотечного рынка. Раньше в регионах оператор заключал соглашение с банками на выдачу кредитов населению. Банки оформляют на этот кредит первичную ипотечную ценную бумагу - закладную. Затем региональный оператор выкупал эти закладные у банка и продавал их в АИЖК, которое создавало огромные пулы закладных и затем размещало эти пулы на рынке ценных бумаг под государственные гарантии. Это двухуровневая и самоокупаемая система: одни решают свои жилищные проблемы, другие, размещая закладные на рынке ценных бумаг, получали прибыль. Деньги от прибыли возвращались в регион и снова выдавались населению в виде ипотечных кредитов. И от того, сколько вторые заработают, зависело, на каких условиях будут выдаваться ипотечные кредиты.

Любовь Мацкова

«В Омске сейчас ипотеку по господдержке предоставляет ипотечная компания ООО «Твой Дом», - рассказывает Любовь Мацкова, директор ООО «Твой Дом». – По-прежнему, если квартира приобретается на этапе строительства, то жилой дом, в котором находится приобретаемая квартира, должен быть в перечне аккредитованных объектов строительства, размещённых на сайте АО «АИЖК». Если застройщик продает квартиры уже с оформленным правом собственности, аккредитация такого объекта не требуется. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и составляет от 10,75% до 11,25%.  Возможно снижение ставки на 0,25%, если в семье трое и более детей, а для всех категорий граждан возможно снижение и до 3% годовых, на весь срок кредитования, по программе «Назначь свою процентную ставку». Снизить процентную ставку может как сам заёмщик, так и застройщик, работодатель или любое заинтересованное лицо. Экономия для заёмщика, при таком снижении,  может достигать 700 тыс. рублей, в зависимости от размера займа и ипотечной программы. Сейчас мы стараемся запустить эту программу, она увеличит в первую очередь потребительскую возможность омичей, так как ежемесячный платёж при аналогичном кредите  снижается на 1,5-2 тыс. рублей в месяц, а значит, и совокупного дохода в семье понадобиться меньше на 4-5 тыс. рублей. Что является актуальным в настоящее время. Кроме того, в целях сокращения расходов заёмщиков, временного периода на оформление ипотечного займа, сейчас мы начинаем работать по новой (агентской) технологии, когда непосредственно денежные средства, ипотечный заём идёт напрямую от АО «АИЖК» к застройщику.

То, что программа субсидирования процентной ставки на новостройки дала свои результаты, отмечают и в Сбербанке. Так, увеличены объёмы выдачи кредитов на новостройки – на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Юлия Абрамова

«Мы отмечаем восстановление спроса на ипотечные кредиты. За 10 месяцев 2016 года Омским отделением Сбербанка было выдано более 4 тысяч ипотечных кредитов. По нашим данным, каждый третий - на покупку квартиры в новостройке, и это объяснимо, - говорит Юлия Абрамова, начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Омского отделения Сбербанка. – У квартиры нет «скрытой истории», цена ниже, а условия по ипотеке выгоднее. Банк работает только с надёжными и проверенными строительными компаниями, предварительно анализируя возможные риски. При покупке жилья в строящемся доме от ключевых партнёров Сбербанка процентная ставка по жилищному кредиту составит 10,9% годовых.  Застройщики, в свою очередь,  также  проводят различные акции для клиентов банка.

Кстати, в среднем в Омске ипотека выдается на 16 лет в размере около 1,4 млн руб. При этом, как говорят банкиры, портрет самого клиента не слишком изменился (в основном это люди от 25 до 40–47 лет), равно как и требования к нему. Решение о выдаче ипотеки зависит от дохода и первоначального взноса. Кстати, активно используют материнский капитал на улучшение жилищных условий.

«В отличие от городского жителя, сельский может в доходной части указать не только свою заработную плату, но и доход от личного подсобного хозяйства, - рассказывает Мария Гаврилова, заместитель начальника отдела розничных продаж Омского филиала АО «Россельхозбанк». - Оформить и получить ипотеку можно в любом из 21 отделений банка, как в городе, так и в Омской области. Мы предлагаем клиентам выбор новостроек из списка аккредитованных объектов наших партнёров-застройщиков. На сегодня   это 87 строящихся домов. К слову сказать, в банке снизилась ставка по ипотеке с господдержкой, теперь она составляет 10,9% годовых,  а также произошло снижение ставок по всем ипотечным программам банка.

«Сейчас наиболее выгодное время для получения ипотечного кредита, - уверена Ольга Петрова, начальник центра ипотечного кредитования отделения банка «ВТБ24». - На сегодняшний день до 40% всех ипотечных кредитов выдается на приобретение новостроек. До 50% заемщиков, приобретающих квартиры в новостройках, отдают предпочтение  объектам строительного треста №4. Это подтверждает интерес жителей Омской области к новому жилью. Замечу, что наши клиенты очень требовательно подходят к выбору объекта, и часто меняют свое решение о приобретении строящегося объекта на уже сданный в эксплуатацию объект. Банк проводит обязательную аккредитацию застройщиков и периодический  мониторинг строительных объектов – это обязательная процедура при приобретении новостройки. Ставка по программе ипотеки с господдержкой начинается от  10,9% годовых в рублях. Однозначно нужно успеть  приобрести недвижимость сейчас: на рынке много интересных по стоимости предложений от застройщиков, а ставка в банках достаточно комфортна для заемщиков. Кстати, застройщики часто проводят экскурсии по объектам, и принять решение о покупке можно непосредственно на объекте. Кроме того, до 31 декабря можно получить положительное решение по ипотеке с господдержкой, а приобрести квартиру – в январе и феврале следующего года».

Риэлторов стало меньше

Показательно, что организаций, оказывающих риэлторские услуги, стало меньше. За январь-август 2016 года закрыли свои агентства недвижимости  свыше 400 компаний. По ряду сообщений, на 1 сентября, тех, кто регулярно рекламируется и остаётся активными, осталось чуть больше 300, а на начало этого года на рынке недвижимости насчитывалось более 700 фирм.

«Хочется отметить, что рынок принципиально поменялся, - утверждает  Ольга Лисина, директор «Бюро недвижимости.55». - Если раньше важна была информация, то сейчас её даже много. Есть открытые площадки, сайты, так что агентства могут сосредоточиться на качестве услуги. Мы  работаем по стандартам Российской гильдии риэлторов. Главное – безопасность сделки, чтобы человек, продавая, не потерял жильё, а покупая, не нарвался на недобросовестного продавца. По вторичному рынку сейчас мы наблюдаем оживление. Буквально осенью начали интересоваться такой недвижимостью. О застройщиках скажу так, по опыту работы своей фирмы, они платят так называемые агентские риэлторам, не тратясь на рекламу. Это уже наша обязанность. И за сделку мы несём ответственность. Мы никогда не порекомендуем квартиру, в которой не уверены. Мы скажем: лучше переплатите вот тут, чем здесь соблазнитесь на дешёвое предложение. Репутация, как и у банков, дороже всего».

Не справились с кризисом небольшие риэлторские фирмы, они либо закрылись совсем, либо объединились. К сожалению, многие предпочли работать индивидуально,  уходя от налогов и сертификации деятельности. В этом профессиональное сообщество видит серьёзную угрозу и репутационные потери всего бизнеса.

«Так, в последнее время в российском законодательстве произошли изменения, многие сделки с недвижимостью проходят только по нотариальному удостоверению, -  говорит Вячеслав Горюнов, президент НП «Омский cоюз риэлторов» директор ООО «МИРАН». - Случайные люди, предоставляющие риэлторские услуги по совместительству, часто не в курсе законодательных нововведений. Что бы быть спокойным за качество и надёжность оказания риэлторской услуги, советую обращаться в сертифицированные компании  Омского союза риэлторов. Так же можно обратиться на портал Единого реестра Российской гильдии риэлторов, членом которого является союз (reestr.rgr.ru), где содержится информация об агентствах недвижимости, обладающих сертификатом соответствия услуг стандарту «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские. Общие требования», а также о работающих в данных агентствах недвижимости специалистах обладающих квалификацией «агент по недвижимости» и «брокер по недвижимости».

Отметил президент союза риэлторов, что сейчас изменилась дисциплина принятия решений по тому или иному вопросу. Брать или не брать, а также покупать или не покупать – подход стал взвешенным. Хотя инвестиционный продукт стал непопулярным, и надо учитывать, что это долгосрочные вложения. В любом случае, недвижимость советует покупать, если есть в этом необходимость и возможность.

КОМПЕТЕНТНО
Дмитрий Дмитриев, руководитель общества защиты прав потребителей в сфере строительства: «Закон о долевом участии никогда не содержал реальных гарантий. Страхование ответственности застройщиков – фикция. Все страховщики оказались пустышками. Правительство РФ отказалось от идеи страхования и придумало компенсационный фонд. Но создание этого фонда не подразумевает безусловных гарантий для дольщиков. Цивилизованный путь - это купля-продажа готовых квартир. Должно быть больше таких компаний, как АО «ЗСЖБ №6», которые продают только готовое. Когда таких компаний будет много, начнётся конкуренция по цене. Кроме того, улучшится качество, поскольку покупатели перед покупкой будут осматривать квартиры. В настоящее время покупать квартиры на стадии строительства нецелесообразно. Во многих случаях квартиры после ввода домов в эксплуатацию становятся дешевле. Или как минимум не дороже. Вкладывая деньги в строительство, дольщики забывают об упущенных доходах от размещения этих же денег на период строительства во вкладах. Мы имеем ситуацию, когда и застройщики, и дольщики являются бедными. В экономике очень мало денег. В шоколаде только банки, которые аккумулируют у себя денежную массу. Это ненормальная ситуация и дисбаланс, который только усугубит кризис. Государство должно обязать или стимулировать хотя бы государственные банки входить в капиталы строительных компаний. Сегодня это уже произошло пост-фактум, когда государственный банк пришёл на помощь ГК СУ-155. Банк «Российский капитал» ведет работу по достройке миллионов квадратных метров жилья в авральном режиме. Нужно уходить от авральности и постоянного производства обманутых дольщиков - к цивилизованному рынку. Цивилизованный рынок - это когда финансово-промышленные группы смогут строить готовое жильё за собственные средства и продавать покупателям готовые квартиры.

 

 

 

Смотрите также:

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Вопрос-ответ

Самое интересное в регионах