Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

В законодательстве нет прямых ограничений на отчуждение помещений, в которых имеется самовольная перепланировка. Тем не менее, покупка и владение такой недвижимостью чреваты весьма серьёзными юридическими последствиями, даже если собственник не имеет намерения её отчуждать.

О нюансах сделок с квартирами, которых коснулась перепланировка сайту «АиФ в Омске» рассказала помощник нотариуса Марина Камакина.

Что такое перепланировка?

Перепланировка — это настоящее спасение для владельцев неудобных квартир. С её помощью можно легко изменить конфигурацию жилого помещения, расширить небольшое пространство, более эргономично и рационально его использовать. Однако не все изменения бывают законными.

Перепланировка – это не остекление балкона, замена труб или штукатурка стен. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ, площади такого помещения, образование новых помещений, изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

В Жилищном кодексе РФ есть целая глава, посвящённая перепланировкам, потому этот вопрос является весьма важным, особенно с учётом изменений в законодательстве, которые начнут работать в 2025 году.

Чем грозит самовольная перепланировка?

Иногда собственники в процессе ремонта делают перепланировку тайно, исходя из принципа «что хочу, то ворочу, это моя квартира». И это является нарушением закона, за которое собственник несёт предусмотренную законодательством ответственность, ведь некоторые виды перепланировок запрещены законом. К ним относятся: снос стены и двери в кухне с газовой плитой, расширение санузла за счёт жилых комнат, присоединение тамбура и другого общедомового имущества, и другие.

Бывает, что перепланировка годами остаётся незамеченной, но рано или поздно о нарушениях могут узнать. Особенно при отчуждении этого помещения, когда потенциальные покупатели будут его осматривать и знакомиться с технической документацией.

Чтобы у владельцев квартир с перепланировкой не возникло проблем не только с их отчуждением, но и с повседневным использованием важно, чтобы перепланировка была легализована или, как принято говорить, узаконена.

Безопасно ли заключать сделки по доверенности? Подробнее

Как узаконить перепланировку?

Для этого необходимо обратиться в уполномоченную проектную организацию для подготовки проекта перепланировки. Важно, чтобы такая организация имела свидетельство о допуске к строительным или проектировочным работам, которое выдаётся в соответствии с действующими нормами и стандартами саморегулируемой организации.

Затем с этим проектом нужно обратиться в администрацию соответствующего административного округа, которая созывает комиссию, а её члены принимают решение о соответствии санитарно-гигиеническим нормам, нормам безопасности произведённых переустройств в квартире. При положительном решении комиссия даёт разрешение, на основании которого кадастровый инженер изготовит технический план помещения. После чего администрация подаёт документы на постановку помещения на кадастровый учёт. В последующем при получении сведений из единого государственного реестра недвижимости в отношении такой квартиры всегда будет отражена информация о том, что перепланировка легализована.

Если же в квартире проведена перепланировка, которую делать было запрещено (например, демонтирован вентиляционный короб или тёплые полы подключены к общедомовым системам), то легализовать её придется исключительно в судебном порядке.

Приведя всю документацию в порядок и внеся соответствующие изменения в сведения в ЕГРН, собственник может свободно, не опасаясь санкций со стороны надзорных органов, пользоваться и распоряжаться квартирой.

Тщательная проверка. Нотариус объяснила изменения в правилах наследования Подробнее

Можно ли продать жильё с нелегальной перепланировкой?

В том случае, если перепланировка не узаконена, и собственник намеревается продать квартиру в том виде, в котором она существует фактически, то продавцу и покупателю необходимо знать о следующих тонкостях такой сделки:

• Ипотека. Банки не дают одобрение на приобретение квартир с несогласованной перепланировкой.
• Стоимость. Квартиры с «проблемной» перепланировкой продаются в среднем на 5-10% дешевле рынка.
• Государственная регистрация. При государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи государственный орган может приостановить или вовсе отказать в государственной регистрации, если в реестре есть сведения о самовольной перепланировке, в результате которой изменилась площадь или границы отчуждаемого помещения. 
• Покупатели. Новый собственник получает в свое владение жильё, которое не соответствует документам. И, в случае возникновения проблем, отвечать придётся ему.

Какое наказание можно получить за перепланировку?

• Штраф. На сегодняшний день размер его составляет от 2000 до 2500 рублей, однако с 2025 года вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, согласно которому за любые незарегистрированные перепланировки вводятся повышенные штрафы.
• Продолжительный по времени процесс признания перепланировки законной. Процесс занимает от 3 месяцев до нескольких лет.
• Возвращение квартиры в первоначальный вид. Если узаконить перепланировку нельзя, то придётся приводить квартиру в первоначальный вид.
• Продажа квартиры с торгов. Если собственник отказывается возвращать квартиру в первоначальный вид, жильё могут продать по решению суда.

  

  Дар по закону. Подарить недвижимость без нотариуса теперь не получится Подробнее

Кто поможет в проведение седелки купли-продажи?

Чтобы предупредить возможные риски и избежать неприятных сюрпризов при купле-продаже недвижимости, обратитесь к нотариусу.

Нотариус проведет бесплатную консультацию, изучит правоустанавливающие и технические документы, в том числе, на предмет произведённой в квартире перепланировки. Нотариус также подготовит проект договора, который будет содержать не только все существенные и юридически значимые условия с учетом пожеланий сторон сделки, но также будет включать определённые и понятные меры ответственности, подлежащие применению при нарушении какой-либо из сторон договора его условий или сокрытия каких-либо существенных обстоятельств, например информацию о произведённой перепланировке либо о её ненадлежащей легализации.

Важно напомнить, что нотариус, удостоверяя любую сделку, несет полную имущественную ответственность. Поэтому именно нотариат, может предоставить гражданам такие инструменты, которые смогут защитить права и законные интересы участников гражданского оборота.