Платёжная дисциплина жителей многоквартирных домов формируется не без помощи специалистов управляющей компании. В этом убеждена директор УК «Левобережье» Олеся Воропаева.
За счёт оперативной реакции на малейшие изменения в процессах жизнедеятельности всех сторон этого сложного механизма УК удаётся экономить внушительные суммы из взносов жильцов и обеспечивать максимальный комфорт собственникам.
Когда отрасль выстояла
Наталья Виркунен, «АиФ в Омске»: Олеся Зиновьевна, наблюдаете ли вы падение платёжной дисциплины сегодня, когда на деятельность многих организаций влияют ограничительные меры? И какова динамика долга за последний год?
Олеся Воропаева: Платёжная дисциплина действительно пошатнулась. Но не могу сказать, что снижение показателей стало критичным. В апреле 2020 года мы ожидали намного большего падения. Была немалая тревога, как будет производиться оплата в связи с реальным снижением доходов населения, поэтому прогнозировали проседание от 30% до 50%, но по факту ограничились 5-7%. Разумеется, исправно продолжали рассчитываться с коммунальными платежами пенсионеры и работники бюджетной сферы. Наибольший процент сбора мы отметили с января по апрель 2021 года. Сейчас объём сбора соответствует средним ежегодным показателям.
В принципе, локдаун показал, что отрасль ЖКХ в Омске устойчива ко всякого рода экономическим колебаниям. Несмотря на падение платежей ресурсным и обслуживающим организациям, все продолжили работу, не провалили отопительный сезон.
Мировое соглашение
- Снабжающие организации отмечают рост долга со стороны населения, говорят о злостных неплательщиках, которые зачастую игнорируют оплату услуг по полгода и дольше. Есть этому какое-то объяснение?
- Такие неплательщики всегда были и будут, их процентное количество стабильно и не зависит от размера дохода. Ответственный собственник прекрасно отдаёт себе отчёт в том, что существенный долг, который рано или поздно всё равно придётся выплатить, подрывает его положение, поэтому стремится рассчитаться как можно быстрее. Безответственный же копит долги.
Мы, например, после пандемии отметили и положительную тенденцию среди своих жильцов. Благодаря широкому распространению различных дистанционных способов оплаты ушли из категории злостных неплательщиков те люди, которые раньше в силу занятости не всегда успевали вовремя оплатить квитанции на почте.
- Ваша компания предоставляет рассрочку по выплате долга? Каковы условия?
- Да, такой шаг навстречу собственникам мы делали всегда. Когда только начали работать, тогда в принципе платёжная дисциплина была ниже, так как собственники ещё не привыкли к новым условиям содержания жилья, не была налажена система взаимодействия между различными структурами коммунальной отрасли. В первые годы работы больше 10 лет назад мы заключали ежегодно около сотни досудебных мировых соглашений о рассрочке платежей. Сегодня таких соглашений только 25.
Условия простые: накопленный долг разбиваем на полгода или год, шесть либо 12 платежей, которые владелец квартиры вносит наравне с платежами по текущим квитанциям.
Экономичное управление
- Когда человек исправно платит, а его соседи копят долги, как ему получить качественную услугу?
- Есть такое понятие для многоквартирного дома (МКД), как коллективная ответственность. Среди наших жильцов она присутствует. Хронических неплательщиков чаще всего не более двух квартир в доме. Хотя тарифы по обслуживанию жилья формируются «впритык» и перепроверяются контролирующими органами, при желании и профессиональном подходе, который мы сумели наработать за долгие годы, покрыть недостаток можно по-другому. Мы заинтересованы в том, чтобы сохранить баланс во всей системе.
- Исходя из практики фонда капремонта и деления сборов на лицевые счета и в «общий котёл», логично предположить, что жители домов, где меньше квартир, от такого соседства страдают больше. И без того денег собирается меньше и на эту сумму в ремонте не разбежишься, так ещё и сосед подводит. Как быть?
- Вопрос давний, болезненный для нашей отрасли. Всем ясно, что содержание таких домов выходит за рамки наших почти социальных тарифов. Стоимость ремонта крыши домов на 20 и на 100 квартир сопоставимая. Во всём мире проживание в малоквартирном доме, кондоминиуме, в разы дороже, чем в многоквартирном. Это считается жильём повышенной комфортности. Логика приводит к тому, что и тариф должен быть выше.
Может, со временем мы действительно уйдём от социализации тарифов, придём к экономически обоснованным и к пониманию этих взаимных процессов. Пока всё остаётся как есть, и в первую очередь от законодательной недоработки страдает именно такое жильё. Без надлежащего ухода и вложения средств оно быстро переходит в разряд аварийного.
- Вы упомянули о выработанных способах наращивания бюджета УК. За счёт чего?
- За счёт экономии. В 2017 году УК перешла на полный контроль расходования ресурсов и исключение неучтённого потребления. Для начала мы приучили жителей к тому, что ежемесячно проводим сбор показаний, дополнили квитанцию отрывным талоном для внесения показаний индивидуальных счётчиков.
Запустили в работу автоматическую систему анализа данных и передачи показаний в снабжающие организации. Система моментально распознаёт несоответствие предыдущей информации, а мы уже проверяем, в чём причина, где мог произойти сбой: в работе оборудования, передаче некорректных данных, а то и вовсе в хищении коммунальных ресурсов с помощью магнитов. Чтобы исключить пагубную практику, в 2018-2019 гг. УК реализовала целый комплекс мер по проверке корректной работы квартирных приборов учёта водоснабжения, целостности пломб, снятию контрольных показаний. За два года собственными силами наши сотрудники установили больше 24 тыс. антимагнитных пломб.
Очевидно, что мы наладили плотное взаимодействие с представителями жильцов - старшими по домам и ресурсными организациями. Наша сторона обеспечивает синхронность всех процессов этого контакта.
Акцент на слаженность
- Наверняка сокращение ресурсов, расходуемых на общедомовые нужды (ОДН), помогает вам снижать цифры в платёжках и таким образом экономить расходы жильцов.
- Чрезмерно высокие значения ОДН ставят под угрозу выполнение текущего ремонта. За ОДН мы самостоятельно рассчитываемся со снабжающими организациями. Если счета будут высокими, есть вероятность необходимый ремонт не выполнить.
В подъездах многих домов, а у нас на обслуживании более 470 МКД, мы установили энергосберегающие светильники с датчиками движения.
Однажды получили от энергосбытовой компании счёт на оплату электроэнергии ОДН 4,7 млн руб. вместо ожидаемых 2,7-2,8 млн руб. Выяснилось, что снабжающая организация занизила цифры индивидуального потребления, за счёт чего выросло общедомовое. Сотрудники абонентского отдела стали перепроверять переданные показания. Вышли на сверхнорматив при равных и сопоставимых показателях за предыдущие периоды. Явное несоответствие. И нам оно говорило, что в энергосбытовой компании произошёл технический сбой. Направили соответствующий запрос, и спустя несколько дней после внутренней проверки снабжающая организация действительно была вынуждена признать некорректный расчёт со своей стороны. В итоге получили корректировку на 1,5 млн руб., жильцы - перерасчёт в новых квитанциях.
- То есть вы экономите деньги жильцов, потому что оплата ОДН происходит не по нормативу, а по факту потребления, с применением энергосберегающих технологий и возможностей. Каковы средние показатели такой экономии?
- Несмотря на рост тарифов, что происходит ежегодно, в 2017-2018 годах, когда система работы только была налажена, ОДН по электроэнергии упал на 27%, холодному водоснабжению - на 20%, горячему водоснабжению - на 6%.
- Можете озвучить, какие суммы удаётся экономить и какова «судьба» этой разницы?
- Разница между нормативным и фактическим расходом на ОДН за предыдущий год возвращается на дома. Практика применения такая: наши жильцы или получают перерасчёт в июльских квитанциях от УК (например, в июле 2021-го мы охватываем весь 2020 год), или проводим дополнительные работы по ремонту, разумеется, согласованные с собственниками. Каждый житель решает самостоятельно и сообщает нам, как распорядиться этими средствами.
Что касается цифр, за четыре предыдущих года сэкономленные на ОДН и направленные на ремонт средства составили 75,5 млн руб. Ещё 14 млн руб. мы вернули на лицевые счета собственников. Сумма выплат, например, на общедомовое потребление холодной воды по всем домам снижена на полмиллиона рублей.
За пять месяцев 2021 года по всем МКД расходы на ОДН снизились на 5% по отношению к аналогичному прошлогоднему периоду. В денежном выражении экономия составила 1 млн руб. Тенденция к сокращению сверхнормативного потребления тоже сохраняется. Пусть разница сейчас уже не столь существенна, как между расчётами после внедрения системы, но в этой работе мы не терпим остановок и снижения контроля.