Кто в доле? Что должен знать потенциальный покупатель жилья в новостройке

Говорят, что переезд равен трём пожарам. Однако переезд в собственную квартиру, да ещё и в новом доме, - предел мечтаний для многих россиян.

   

   

Если за последние годы свободного рынка россияне уже легко представляют себе разницу между вторичным рынком жилья и предложением в новых домах, то вот разницу между новой квартирой и квартирой в новостройке видят немногие. Оказывается она есть, и заключается в том, что новая квартира уже сдана и все документы на неё получены. Можно заезжать или сразу делать ремонт. А вот жильём в новостройках некоторые эксперты называют квадратные метры в ещё возводимых домах. Получается, что приобретение квартиры в новостройке тоже самое, что покупка жилья на стадии строительства. И именно эта форма обещает солидную экономическую выгоду, правда и требует особенного внимания от покупателя.

Плюсы новостроек   

В чём же заключаются преимущества приобретения жилья в новостройке, а не на вторичном рынке?

Оказывается их множество:

• Потенциальный собственник получает жилплощадь, в которой никто ранее не проживал. Соответственно у квадратных метров нет длительной юридической истории: они никогда и по многу раз не продавались, не были переоформлены, предыдущими жильцами в планировку не вносились конструктивные изменения, которые в будущем обещают обернуться серьёзной морокой с оформлением, а при перепродаже обещают аукнуться сбором лишних справок.
• Практически исключены судебные споры с предыдущими хозяевами. Приобретение жилья у застройщика по стандартному договору обычно более защищено с юридической точки зрения.
•  Новый дом, естественно возведённый достойным застройщиком с солидной репутацией,  - это инвестиция в будущее. Можно не бояться, что в ближайшее время придётся вкладывать деньги в ремонт общедомового имущества, ожидать серьёзных аварий.
• В новых квартирах, как правило, не предусмотрена планировка, а значит её можно продумать по своему вкусу. Даже если стены в квартире уже есть и новое жильё сдаётся под ключ, то можно ожидать увидеть более просторное и современное пространство, а не душную клетку советских хрущёвок.
• Как правило, у достойных застройщиков решён вопрос с парковочным пространством по современным нормам количества машиномест в зависимости от количества квартир. В стародавние времена нормы были значительно более щадящими, поэтому в советской застройке объективно не хватает парковочного пространства, и автомобилисты захватывают территорию двора и детской площадки. В новом доме получается организовать и то и другое. А значит, в качестве нелишнего бонуса, появляется место и для прогулок с детьми.
• Можно сэкономить на стоимости квартиры, если покупать её даже на нулевой стадии возведения. Правда, в таком случае сохраняется определённый риск попасть на мошенников или застройщика, который из-за различных негативных колебаний рынка может впасть в период экономических трудностей и так и не окончить стройку. Поэтому эксперты отдельно советуют потенциальным участникам долевого строительства выбирать только проверенных строителей, а также дома на высокой стадии выполненных работ. 

Из минусов стоит выделить главный – покупатель должен быть очень внимателен и осторожен при взаимодействии с застройщиком на стадии строительства дома. Чтобы не идти на слишком большой риск и не потерять деньги читателю есть смысл пройти следующий алгоритм взаимодействия с продавцом квартиры. 

Пошаговая инструкция потенциального покупателя квартиры в новостройке

1. Выбор оптимальных параметров

Прежде чем устроить квест по офисам застройщиков, предлагающих новое жильё в вашем городе, потенциальному покупателю стоит определиться с целым спектром параметров, касающихся как интерьера его будущих квадратных метров, так и обстановки вокруг его будущего дома.

Сначала стоит решить какой метраж квартиры интересует покупателя, сколько комнат необходимы его семье. Не стоит пренебрегать такими важными параметрами как метраж будущей кухни и санузла, а также выбором между балконом, лоджией и полным их отсутствием. Если эти вопросы не решить заранее, то они обязательно всплывут уже в процессе жизни. 

   

   

Стоит определиться и с тем, на каком этаже будет удобно жить. Причём здесь нужно учесть интересы всех членов семьи, причём в перспективе нескольких лет. Перспективы пополнения семьи или состояние здоровья старших родственников могут существенно осложнить выбор.

2. Поиск оптимального района

Этот пункт, как правило, уходит на периферию сознания покупателя. Они видят перед собой сияющий образ нового дома, оценивают его двор, вид из окна, но забывают уточнить, где по близости можно найти школу, детский сад, почтовое отделение, как в этом районе обстоят дела с магазинами, продуктовыми супермаркетами и учреждениями культуры. Нехватка того или иного инфраструктурного элемента может выясниться слишком поздно, что приведёт к серьёзным проблемам, которых жильцы могли избежать заранее. 

3. Скидка на форс-мажор

Достаточно часто потребители приобретают квартиры в новостройках на нулевой стадии строительства. Поэтому нужно быть готовым к тому, что к обозначенному сроку квартиру могут не сдать. Значит нужно предусмотреть дополнительное время ожидания.

4. Проверяем репутацию застройщика

Самый дешёвый вариант покупки квартиры в новом доме – это долевое участие в строительстве. Когда здание находится на стадии котлована потенциальная выгода покупателей значительно выше соседей, прикупивших жильё в этом же доме после ввода в эксплуатацию. Экономия достигает 30-35%. Но и риск огромен. Поэтому покупателю, рискующему солидными деньгами,  не обойтись без тщательной проверки репутации застройщика. Лучше даже посетить уже сданные объекты недвижимости компании, оценить с помощью независимых экспертов проектную документацию будущей новостройки и быть готовым к тому, что придётся постоянно следить за ходом работ.

Эксперты рынка недвижимости советуют устроить и нетривиальную проверку надежности проекта. Для этого можно обратиться в различные банки с просьбой рассчитать кредит под покупку квартиры в строящемся доме. Если банк, после проведения аудита, рискнёт одобрить вам кредит, то можно не сомневаться – сотрудники кредитной организации уверены что стройка зарегистрирована по всем правилам и документы оформлены как надо.

5. Проверка пакета документов застройщика

Покупателю следует запросить следующий перечень документов на ознакомление:

• Инвестиционный контракт, в нём указаны параметры и условия застройки вашего будущего дома (планируемая инфраструктура, количество квартир, этажность, сроки  строительства);
• Разрешение на строительство. Без этого документа проводить сделку точно не стоит.
• Государственная регистрация права собственности. Первым собственником по закону будет застройщик, который будет передавать её в зависимости от купленной доли потенциальным жильцам. И чтобы у него было, что передавать он и должен зарегистрировать всю собственность целиком.
• Протокол предварительного распределения квартир. Таблица занятых и свободных квартир.
• Постановление местных органов власти. Здесь содержится информация о земельном участке. Указывается название будущего квартала и содержится ещё раз наименование застройщика, которое должно совпадать с указанными в других документах компании, занимающейся строительством.

6. Проверяем степень готовности здания

Если покупатель приобретает квартиру на одной из крайних стадий возведения или дом фактически готовится к сдаче, то эту информацию не плохо было бы проверить. Случается, что готовая коробка стоит годами из-за того, что оказываются неподключёнными все требуемые коммуникации. У застройщика могут возникнуть конфликтные взаимоотношения с поставщиками услуг, а пострадает в связи с этим покупатель, поторопившейся отдать деньги. Лучше всего приехать на место и своими глазами убедиться, что свет, вода и газ, если он указан в проекте, в здание уже поступают.

7. Оформление договора

При оформлении договора с застройщиком не лишним будет пригласить независимого эксперта или юриста. Конечно, это предполагает дополнительные расходы, но эти услуги в случае форс-мажоров могут окупиться сторицей.

В договоре обязательно будут прописаны точные характеристики квартиры (адрес и номер дома, этаж, площадь жилья, количество комнат, формат отделки), сроки её передачи покупателю, сроки оплаты и точная цена, а также период гарантии. По закону это не менее 5 лет.

Особого внимания требует договор при долевом строительстве. Многие застройщики предлагают заключить так называемый «предварительный договор долевого участия», который подразумевает предоставление отдельной повышенной скидки. От заманчивого предложения стоит отказаться. Такая форма договора не предусмотрена никакими нормативно-правовыми актами, а значит, у застройщика наверняка существуют какие-то проблемы с регистрацией потенциального здания, с разрешением на строительство или иной документацией. Что может обернуться срывом всего проекта и потерей времени, а ещё хуже, и денег клиентов.

Пожалуй, единственно правильным остаётся полноценный договор участия в долевом строительстве потенциального собственника с жилищно-строительным кооперативом.

Для оформления требуется собрать следующий пакет бумаг:

1. договор участия в долевом строительстве;
2. проектная декларация;
3. свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
4. гражданские паспорта участников соглашения;
5.  их заявления;
6. оригинал кадастрового плана;
7. план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
8.  разрешение на строительство.

При оформлении всех документов нужно проверить, чтобы все адреса, имена и цифры в разных бумагах совпадали. Не допускается разных написаний или изменений каких-то параметров. Это может серьёзно осложнить возможные судебные споры.

8. Проверка введённого жилья

Когда все работы в здании закончены и оно введено в эксплуатацию, жильцам стоит поумерить пыл ожидания и не спешить перевозить в новую квартиру любимый бабушкин фикус, кота Ваську и семейный комод. Сначала нужно тщательно осмотреть предлагаемое помещение в поиске любых дефектов. В случае их обнаружения стоит обратиться к застройщику с требованием устранить или компенсировать выявленные неисправности. Только после этого можно подписывать акт приёмки. Переезжать или устраивать ремонт помещений лучше после получения свидетельства о собственности. Для этого квартиру посетят специалисты БТИ и в случае проведения ремонтных работ они могут потребовать приостановить стройку и вернуть помещению первоначальный вид.